令和8年1月15日　提出 亘理 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亘理 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡亘理町字中町１０番 ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 (90,400) 6.5:1 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗を中心に、医院 、住宅が混在する商 業地域 南16m県道、西側道 水道、下水 亘理 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに形成された既存の 中心的商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 亘理駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 町内の主要な商業施設の多くが、対象地の存する県道「塩釜亘理線」沿い及び「国道６号」沿いに存する。当該 地域では物件の供給が少なく成約事例は少ないが、地価水準は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亘理町及び周辺市町の幹線道路沿いを中心にその背後地等も含む商業地域及び商住混在地域。需要者の 中心は、地縁的選好性を有する個人及び法人である。対象地の存する県道「塩釜亘理線」沿い及び「国道６号」沿いが 町内の主要な商業集積地で、幹線道路沿いの商業地需要は比較的堅調に推移している。国道６号沿いでは逢隈地区に大 型スーパーが進出した。画地規模に大小があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は県道沿いの既存商業地域で、ほとんどが自用の店舗兼住宅である。賃貸需要や新規供給は見られず、賃 貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、代替競争関係が認められる信頼性の 高い取引事例から広域的に検討して求められたもので、市場の実勢を反映している。よって、代表標準地との検討を踏 まえ、実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大河原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [ 99.9] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済が回復基調にあるなか、亘理町では、県 道塩釜亘理線沿いや国道６号沿いに大型商業 施設等の集積が進んでおり、需給は概ね均衡 状態にある。 国道６号沿い、県道・塩釜亘理線沿いの商業 地は、隣接の山元町等からの顧客の流入も見 られ、国道６号沿いでは逢隈地区に大型スー パが進出した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％