鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
大河原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大河原 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　猿渡　俊

TEL.

鑑定評価額

9,840,000 円

１㎡当たりの価格

40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柴田郡大河原町大谷字町向１００番９				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) （その他）
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m県道	水道、下水	大河原 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 125 ｍ、南 25 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性の乏しい駅前商店街

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

大河原駅西方

80m

法令

規制

（都）商業
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

大河原駅前の衰退化傾向にある既存商業地域であり、地価は長期下落傾向が続いてきたが、隣接する住宅地価格
上昇の影響を受け割安感から下げ止まり傾向にあり、横這い傾向が続くと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大河原町を中心とした県南部商業地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する商業従事者等
と考えられる。大河原駅至近の立地で交通利便性は良好だが、国道４号バイパス沿いの路線商業地域に中心的な商圏が
形成され、町向地区を含む大河原駅前商店街の商況は軟調で、地価は横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は２
４０㎡程度の更地で１，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場分析等に基づき、店舗・共同住宅用途の建物を想定して土地残余法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件においては、主たる需要者である商業従事者等が不動産取引市場
の実態を重視して取引の意思決定を行う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、収益価格は参考程度
に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存商業地の商況は厳しく地価も不透明であ
る。ただし住宅地需要による下支えがある地
点やロードサイド沿い等は一定の需要が見込
める。

商業集積度はやや低く周辺で空き店舗も散見
され商業繁華性は今一つだが、周辺住宅地の
地価上昇の影響で、地価は横這いを維持して
いる状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大河原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１４１００ -325	柴田郡大河原町		建付地	（　）	長方形	南東11m町道、北西5m、二方路		（都）近商 (80,200)
b	２６１４０３０ -376	角田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東6m、角地		（都）商業 (80,400)
c	２６１４０５０ -303	柴田郡柴田町		更地	（　）	ほぼ正方形	北10.5m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	２６１４０４０ -379	名取市		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m国道、南東9m、北東6.5m、三方路		準工 (60,200)
e	２６１４０００ -64	名取市		更地	（　）	ほぼ正方形	東28m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,203	100 [ 71.5]	39,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 23,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	22,425	100 [ 56.2]	39,902		39,900
c	(　 ) 52,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,349	100 [ 128.3]	40,802		40,800
d	(　 ) 38,697	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,180	100 [ 101.3]	41,639		41,600
e	(　 ) 51,743	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,071	100 [ 129.4]	41,786		41,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

大河原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,843,128	1,864,942	5,978,186	5,749,120	229,066	（　0.9505） 217,727	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,838,378 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大河原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	134.00	Ｓ3	402.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	300 ％	300 ％	246 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗（フロア貸し）、２・３Ｆ：共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡）を想定

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

１階の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.00	90.0	120.60	2,027	244,456	6.0	1,466,736
							0.0	0
2～ 2	住宅	134.00	100.0	134.00	1,594	213,596	2.0	427,192
							0.0	0
3～ 3	住宅	134.00	100.0	134.00	1,627	218,018	2.0	436,036
							0.0	0
～

～

計		402.00	96.7	388.60		676,070		2,329,964
								0

⑨年額支払賃料	676,070 円　×　12ヶ月　＝　 8,112,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 388.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,112,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 411,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,809,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,329,964 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 33,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.50 ％　＝　　 128 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,843,128 円　　　　（　 31,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,598 円/㎡　月額支払賃料（　 1,594 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大河原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	83,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	411,042 円	8,220,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 848,600 円	83,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,864,942 円　（　　　　　　 7,581 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,200,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 402.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,749,120 円（　　　　　 23,370 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,843,128 円
②総費用	1,864,942 円
③純収益　①－②	5,978,186 円
④建物等に帰属する純収益	5,749,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	229,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,838,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大河原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	柴田郡大河原町大谷字町向１００番９	3701000094079-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
大河原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大河原 5-1

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　須藤　信行

TEL.

鑑定評価額

9,840,000 円

１㎡当たりの価格

40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柴田郡大河原町大谷字町向１００番９				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) （その他）
	1:2	店舗兼事務所Ｓ2	低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m県道	水道、下水	大河原 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 125 ｍ、南 25 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ駅前大通り沿いに形成さ
れた既存の商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

大河原駅西方

80m

法令

規制

（都）商業
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅前大通り沿いの既存商業地域で、今後も現状を維持して行くものと思われる。交通接近条件が良好であり
、背後の住宅地の需要増に伴い共同住宅等の需要も若干は認められ、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大河原町及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域の圏域。需要者は従来から同一需給圏内に地縁関係
を持つ個人・法人等である。郊外路線商業地域への顧客の流出等の影響は大きいが、ＪＲ大河原駅前にあり、商況は一
定水準を維持している他、共同住宅等用地としての需要が期待されている。住宅用地への転用から見られる価格は安定
的に推移している。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ駅前大通りに形成された旧来からの商業地域で、自用の低層店舗・事務所等が大半を占めている。商況低迷等を反
映して、賃貸物件が少なく、賃貸市場は不活発であり、賃料水準も不安定で、不動産投資の対象としては採算性は乏し
く、収益価格は低位に求められた。本件においては、代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検
討を行い、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調、地域消費者のニー
ズ対応等から幹線街路沿いの商業地での出店
需要は堅調。一方、既存商店街では商況低迷
が続いている。

ＪＲ駅前に形成された既存の商業地域であり
、一定の需要のほか、共同住宅用地としての
潜在的な需要も認められ、地価は概ね横ばい
を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大河原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１４０３０ -60	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２６１４１００ -325	柴田郡大河原町		建付地	（　）	長方形	南東11m町道、北西5m、二方路		（都）近商 (80,200)
c	２６１４０４０ -386	柴田郡大河原町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東28m国道、南西11m、北西9m、三方路		（都）近商 (80,200)
d	２６１４０５０ -303	柴田郡柴田町		更地	（　）	ほぼ正方形	北10.5m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	２６１４０２０ -382	岩沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東27m国道、北4m、角地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,889	100 [ 104.9]	39,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,900
b	(　 ) 29,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,761	100 [ 79.6]	36,132		36,100
c	(　 ) 50,699	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,813	100 [ 124.2]	40,107		40,100
d	(　 ) 52,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,349	100 [ 127.9]	40,930		40,900
e	(　 ) 51,505	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	52,616	100 [ 129.1]	40,756		40,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

大河原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,848,528	1,867,845	5,980,683	5,749,120	231,563	（　0.9505） 220,101	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,891,133 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大河原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	134.00	Ｓ3	402.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	300 ％	300 ％	246 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４５㎡、計６戸）

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.00	90.0	120.60	2,026	244,336	6.0	1,466,016
							0.0	0
2～ 2	住宅	134.00	100.0	134.00	1,621	217,214	2.0	434,428
							0.0	0
3～ 3	住宅	134.00	100.0	134.00	1,637	219,358	2.0	438,716
							0.0	0
～

～

計		402.00	96.7	388.60		680,908		2,339,160
								0

⑨年額支払賃料	680,908 円　×　12ヶ月　＝　 8,170,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 388.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,170,896 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 463,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,815,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,339,160 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.50 ％　＝　 33,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.50 ％　＝　　 127 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,848,528 円　　　　（　 31,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,625 円/㎡　月額支払賃料（　 1,621 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大河原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	416,000 円	83,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	413,945 円	8,278,896　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 848,600 円	83,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,867,845 円　（　　　　　　 7,593 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,200,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 402.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,749,120 円（　　　　　 23,370 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,848,528 円
②総費用	1,867,845 円
③純収益　①－②	5,980,683 円
④建物等に帰属する純収益	5,749,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,891,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大河原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	柴田郡大河原町大谷字町向１００番９	3701000094079-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考