別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大河原 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大河原 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柴田郡大河原町字新南８番９
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西6m町道 水道、下水 大河原

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近に町役場や県合同庁舎等
の行政機関が集積する区画整
理済の住宅地域		 街

路		 基準方位北、　６ｍ
町道		 交通

施設		 大河原駅西方

1.2km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大河原町中心部の区画整然とした住宅地域であり、商業施設が集積する国道４号バイパスもほど近く生活利便性
はまずまずで土地需要は底堅く、短期的には地価上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大河原町中心部の住宅地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有し自己居住目的で住宅を購入
しようとする標準的な収入層の個人と考えられる。仙南地域全般で不動産需要は減退傾向にあるものの、新南地区につ
いては区画整然とした住宅地域であり、国道４号バイパス沿いの路線商業地域へもほど近く生活利便性が良好で、需要
は底堅い。需要の中心となる価格帯は２１０㎡程度の更地で１，１００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる住宅地域に所在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算され
た。本件においては、主たる需要者である自己居住目的の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行
う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柴田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 86.4]		 [102.0]
100		 52,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の全般的な住宅地需要は弱含みに転じて
いるが、短期的には土地需要が底堅い地点も
存し、町内での地価格差が広がっている。


国道４号バイパス背後に所在し生活利便性は
まずまずで、区画整然とした街路構成で居住
環境は良好なため、土地需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大河原 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
４０
-386		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東28m国道、
南西11m、
北西9m、
三方路
（都） 近商

(80,200)
b ２６１４０
４０
-10		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.9m町道、
中間画地
（都） ２低専

(50,80)
c ２６１４０
３０
-46		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m町道、
中間画地
（都） １中専
地区計画等
(60,150)
d ２６１４０
３０
-59		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,150)
e ２６１４０
４０
-374		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,699  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
49,813 		 100
[  93.6]
53,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
54,300 
b (　           ) 
36,922  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,922 		 100
[  72.0]
51,281 
52,300 
c (　           ) 
34,024  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
39,243 		 100
[  80.7]
48,628 
49,600 
d (　           ) 
41,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
40,978 		 100
[  76.8]
53,357 
54,400 
e (　           ) 
45,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,383 		 100
[  88.2]
52,588 
53,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,800 円／㎡]  



大河原 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,308,631 
725,913 
2,582,718 
2,376,550 
206,168 		 （　0.9706）
200,107 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,446,822 円　　　　（　     20,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大河原 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 Ｗ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     13.5 m x   16.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,597 
137,342 		 2.0  274,684 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,630 
140,180 		 2.0  280,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

277,522 		 555,044 
0 
⑨年額支払賃料        277,522 円　×　12ヶ月　＝　       3,330,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,330,264 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       173,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,300,551 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           555,044 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           7,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           171 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,308,631 円　　　　（　        15,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大河原 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,500 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 173,713 円  　　　        3,474,264　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      271,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,800 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         725,913 円　（　　　　　　         3,392 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,376,550 円  
（　　　　　        11,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,308,631 円      
②総費用 725,913 円      
③純収益　①－② 2,582,718 円      
④建物等に帰属する純収益 2,376,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 206,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 200,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,446,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大河原 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柴田郡大河原町字新南８番９
 3701000077882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大河原 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大河原 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柴田郡大河原町字新南８番９
 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西6m町道 水道、下水 大河原

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 商業施設や町役場等の行政機
関への接近性が良好な区画整
然とした住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 大河原駅西方

1.2km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地域として熟成、今後とも良好な居住環境を維持すると思われる。バイパス沿いの商業施設等との接近
性も良好であるが、建築費等の上昇から需要はやや減少傾向で、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大河原町を中心に隣接する柴田町の住宅地域。需要者の中心は大河原町内及び周辺市町の居住者等。区画
整然とした住宅地域で、周辺には公共施設や各種商業施設等が存し、生活利便性も良好で潜在的な需要は高い。しかし
、建築費・金利の上昇に伴い住宅取得希望者に慎重姿勢が強まっている。また、市場滞留期間にも長期化の傾向が窺え
る。土地は標準的画地規模で１１００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円台後半が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 町内中心部の戸建住宅地域であり、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。当該地域は収益性より居住の快適性
を優先する住宅地域であり、取引は戸建住宅用地の自用目的が中心である。よって、市場の実態を適切に反映した比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柴田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [102.0]
100		 53,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費・住宅ローン金利上昇により需要者の
慎重姿勢や物件の選別化傾向が強まっている
が、鉄道沿線等の利便性の良い地域を中心に
住宅需要は安定。

商業施設や町役場等が徒歩圏にあり、生活利
便性・居住環境が良好な住宅地域であり、需
要は安定的に推移している。地価は若干の上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大河原 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
４０
-413		 柴田郡大河原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m町道、
南東6m、角地
（都） １中専

(70,150)
b ２６１４０
４０
-312		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,150)
c ２６１４０
３０
-59		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,150)
d ２６１４０
４０
-374		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
e ２６１４０
３０
-52		 柴田郡大河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m町道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,327  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
55,452 		 100
[  98.0]
56,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
57,700 
b (　           ) 
41,876  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
41,055 		 100
[  83.3]
49,286 
50,300 
c (　           ) 
41,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
40,978 		 100
[  78.6]
52,135 
53,200 
d (　           ) 
45,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,383 		 100
[  90.2]
51,422 
52,500 
e (　           ) 
37,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
36,887 		 100
[  73.2]
50,392 
51,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



大河原 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,241,702 
696,700 
2,545,002 
2,333,670 
211,332 		 （　0.9725）
205,520 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,567,111 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大河原 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 Ｗ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     13.5 m x   16.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡、計４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,593 
136,998 		 2.0  273,996 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,626 
139,836 		 2.0  279,672 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

276,834 		 553,668 
0 
⑨年額支払賃料        276,834 円　×　12ヶ月　＝　       3,322,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,322,008 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   6.7 ％　＝　　       232,223 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,233,785 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           553,668 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           7,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           168 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,241,702 円　　　　（　        15,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,626 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大河原 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 173,300 円  　　　        3,466,008　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         696,700 円　（　　　　　　         3,256 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,333,670 円  
（　　　　　        10,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,241,702 円      
②総費用 696,700 円      
③純収益　①－② 2,545,002 円      
④建物等に帰属する純収益 2,333,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 211,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 205,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,567,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大河原 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柴田郡大河原町字新南８番９
 3701000077882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考