令和8年1月16日　提出 富谷 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範   TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市志戸田切添５番１ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東3.6m道路 水道 泉中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の農家集落 地域。 街 路 基準方位北３．６ｍ 道路 交通 施設 泉中央駅北方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号と田子沢山に挟まれた農家集落地域である。国道４号利用で生活利便施設へのアクセスは容易だが、市 街化調整区域内の住宅地域で、需要は限定的である。格別の変動要因はなく、今後も現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富谷市及び隣接市町の農家集落地域一円である。主たる需要者は、当該地域に地縁を有する個人である 。国道４号背後で車利用者の利便性は良好だが、市街化調整区域内の住宅地で、需要は限定的である。市街化調整区域 内の宅地の取引が少なく、また、規模等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内の取引事例を中心に試算しており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が 高い。一方、収益価格については、農家住宅を中心とする地域で賃貸市場が成立していないので、収益還元法は適用し なかった。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.0] 100 [125.7] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利や建設コストの上昇等が懸念される中で も、依然続く良好な資金調達環境の下、富谷 市の地価は上昇基調を維持している。 国道４号利用で生活利便施設への接近性は比 較的良好だが、市街化調整区域内の住宅地で 、需要は限定的である。地域要因に変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％