令和8年1月16日　提出 富谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -10 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市成田５丁目１２番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業によって造 成された大規模住宅団地。周 辺でも開発が継続中。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 4.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好で、生活の利便性が良い。周辺で土地区画整理事業が進行中で宅地供給の増加も予想され、完成後 は近隣地域等の不動産需給にも影響する可能性がある。地価は、そうした要因を含んで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田地区や明石台地区などの大手ハウスメーカーが販売に介在する市内の住環境の良い住宅団地一帯。 需要者は、周辺の工業団地や業務地区、仙台市などに通勤する購買層が中心である。富谷市の人口・世帯数の推移は安 定しており、上昇流れにはあるが低金利は続いており、当該地区に対する住宅需要は概ね安定している。取引の中心と なる価格帯は、新築戸建住宅で５０００万円前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域にあっては、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となる。よって 代替性を有する市内の類似する住宅団地の取引事例より試算した比準価格に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。なお収益還元法は、郊外の住宅団地に位置し、地区計画によりアパート等の収益物件の建築 が規制されているために適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [103.0] 100 76,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市の住宅地との比較による割安感などか ら、需要は堅調に推移してきたが、格差が縮 小し上昇に鈍化も見られる。 居住環境良の好な大規模住宅団地。需要は安 定しているが、市内では、総額面でやや高値 感の感じられる地域となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％