令和8年1月15日　提出 富谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市日吉台３丁目６番９外 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 隣接する大和町もみじケ丘団 地と一体で開発された大規模 住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北方 7.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地だが住環境良好で依然人気は高い。ただし、堅調だった不動産需要が金利上昇等の影響から減退し 始めており、戸建住宅需要も弱含みとなりつつあるため、地価上昇率は鈍化から横ばい傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市の丘陵部に開発された住宅団地の圏域と判定。需要者の中心は富谷市や周辺市町村に通勤する住宅 一次取得者層が中心。品等中位の住宅団地群で依然人気は高いものの、建築資材高騰や金利上昇の影響で需要が減退し ており、地価上昇率は鈍化傾向。市場の中心となる価格帯は敷地面積１５０㎡～１６０㎡程度の新築建売で総額３００ ０万円から３７００万円程度。２５０㎡程度の更地で１，９００万円強から２，１００万円前後程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思 決定する傾向が強い。なお住宅団地内の準幹線道路沿いにはアパートも存するが、近隣地域は戸建住宅主体の住宅地域 で、転勤等による戸建住宅賃貸が希に見られる程度であり、収益性アプローチはなじまないため収益価格は試算しなか った。よって本件では、上記の通り代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [109.2] [101.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調だった富谷市の不動産需要は、建築資材 高騰や金利上昇の影響から減退し始めており 、地価上昇率は鈍化傾向。 良好な住環境と店舗接近性等の利便性から依 然人気は高いが、不動産需要が減少している 影響で、新築戸建分譲価格に低下の兆しが出 始めている。 北西側道路で日照、通風等居住の快適性がや や優れるものの、個別的要因に変動は見られ ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％