令和8年1月16日　提出 富谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市東向陽台１丁目４５番４０ ｢東向陽台１－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市に隣接する大規模住宅 団地内の住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現在の住環境が維持されるものと予測。ここ数年大幅な地価上昇が続 いていたが、建築費の高騰、金利上昇の影響から取引は減少しており、地価上昇ペースの鈍化が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市及び隣接する仙台市泉区の住宅地域。需要者は市内及び隣接市町に勤務するサラリーマン層が中心 とみられる。市内の高齢化率は低く、住宅需要者は子育て世代が多いが、最近の建築費の高騰、金利の上昇から取引は 減少傾向にある。中古住宅供給も見られるが値引き販売も多くなっている。また地勢の状態でも市場性に差が見られる 。取引の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１０００万円台後半、新築戸建で３０００万円台後半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は、いずれも取引時点が新しく類似性・代替 性が強い。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。以上より代表標準地からの規準価格と 開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 89.1] [101.0] 100 85,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の高齢化率は県内で一番低く、子育て世 代の住宅需要は根強いが、建築費の高騰と金 利の先高観から取引は減少傾向にある。 高値取引は減少しており、地価上昇ペースは 鈍化している。 変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％