令和8年1月15日　提出 宮城大崎 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 東12m県道 水道、下水 鹿島台 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島台駅に近い幹線道路沿い の近隣型商業地域。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 鹿島台駅西方 150m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅西側幹線道路沿い商業地域。個人商店が主で、駅利用者減少に加え、駐車場を備え品揃え豊富な大型商業施設 に太刀打ちできず、閉鎖店舗が目立つシャッター街化が加速しており、当面地価は下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大崎市南部の旧鹿島台町から旧三本木町までの旧市街地中心部に形成された商業地域の範囲。旧来から の商店街は、車社会対応や品揃え等で大型商業施設に対抗できず衰退の一途。また住宅地域以上に地縁的選好性が強く 、需要者は地元の事業者等に限定されるため不動産需要は減少傾向。地縁的選好性から成約価格はばらつきが大きく地 価水準の把握は困難だが、３００㎡程度の画地で５５０万円前後から６１０万円強程度が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では自用の建物が一般的で、賃貸店舗はほとんど見当たらない状況のため、賃貸市場が未成熟で 適正な賃料相場水準の把握は困難であることから収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、実際に市場で成立し た現実の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されており高い説得力を有す る。よって、本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮城県北中心都市で、商業地も一定の需要が ある旧古川市と対照的に、シャッター街化が 加速している旧町商業地は需要、地価ともに 減少傾向。 駅利用客減少、大型店舗への顧客流出、駅前 を迂回するバイパス開通、経営者高齢化等に より商店街としては衰退の一途で、反転要素 は見当たらない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％