令和8年1月16日　提出 宮城大崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -12 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 2,100,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鳴子温泉字川渡４１番７ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が混在 する住宅地域 西5.5m市道 水道、下水 川渡温泉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川渡温泉地区の旧来からの住 宅地域で、周辺に旅館や浴場 が存する。 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 川渡温泉駅南西方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川渡温泉を中心とする旧来からの住宅地域で、利便性が劣る。人口減少が進んでおり宅地需要が乏しいため、土 地取引は少ない。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域。需要者の中心は、自己の居住用住宅として利用する地縁的 選好性のある個人や店舗併用住宅としての利用を目的とする個人事業者。人口減少等により宅地需要は弱く、安値売買 となって事例が見られる。取引の中心となる価格帯は、取引が非常に少ないため、把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、鳴子温泉地区に存する類似性の高い取引事例を基に適切に試算されており、市場の需給動向を反映してい る。自用目的がほとんどで賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を妥当と 判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [171.5] [101.0] 100 8,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少しており、宅地需要は引き続き弱 く、地価下落が継続している。 川渡温泉を中心とする旅館が近くに存する住 宅地域であるが、空き家や未利用地が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％