令和8年1月15日　提出 宮城大崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鹿島台木間塚字姥ケ沢３６番３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、市営住宅 、農地等が混在する 住宅地域 西6m市道 水道、下水 鹿島台 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦な地勢に戸建住宅が建ち 並び、集合住宅や空地も見ら れる住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鹿島台駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域。人口減、高齢化の影響が深刻で、周辺で新しい動きは見当たらない。鹿島台駅の乗降客数 も減少傾向で地域経済は低迷し不動産需要も減少していることから、地価は当面下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大崎市南部の旧鹿島台町から旧三本木町までの住宅地域の範囲。地縁的選好性が強く、需要者がある程 度限定される地域となっている。近隣地域は鹿島台駅徒歩圏ではあるものの、人口減、高齢化に加え若年層の旧古川市 や仙台圏への流出も深刻で不動産需要は減退傾向。地縁的選好性の影響で成約価格にはばらつきがみられるため、地価 水準の把握は困難であるが、２５０㎡程度の画地で４００万円から４５０万円強程度が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思 決定を行う傾向が強く、比準価格はこの意思決定過程を反映し説得力が高い。なお、近隣地域及び周辺地域にはアパー トも存するが、未だ空地も多い既存住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適正な賃料相場水準の把握は困難であること から収益価格は試算しなかった。以上より本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮城県北中心都市である旧古川市とそれ以外 の旧町で人口、経済格差が拡大しており、不 動産需要も堅調な旧古川市に比し鹿島台を含 む旧町は低迷。 ＪＲ駅北東方に位置する住宅地域。東方で近 年行われた小規模開発は売却に数年要してお り、周辺は未だ空地も多い状況で不動産需要 は低迷している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％