令和8年1月15日　提出 宮城大崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　野口　沙帆   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市三本木新町１丁目８番３３ ｢三本木新町１－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、下水 古川 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号南側に位置する北向 き傾斜の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 古川駅南西方 7.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三本木地区内の住宅団地であり、地域内外に地域の発展を促進する要因はほとんどなく、地価は下落基調が続く と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三本木地区の住宅地域等であり、需要者は同地区及びその周辺に地縁を有する居住目的の個人等と考えら れる。当地区の人口減少傾向を反映して宅地需要は乏しい状況にある。取引が少なく需要の中心となる価格帯を見出す ことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした古くからの住宅団地で、経済合理性のある賃貸アパート等の運営が困難であるため、収益還元法 の適用を断念した。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、取引価格の 水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 59.9] [102.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化の進行により、地域経済の停 滞、需要の減退が続いており、不透明感があ る。 古い時期に開発された住宅団地で、地域要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％