令和8年1月15日　提出 宮城大崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　野口　沙帆   TEL.

鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市三本木南谷地字長寿院浦４７番５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、事業所、 空地等が見られる住 宅地域 南10m県道 水道、下水 古川 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地も多く介在する県道沿い の住宅地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 県道　　　 交通 施設 古川駅南西方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、特段の変動要因もみられないことから、今後も現状を基調として推移していくものと考 えられ、地価は下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三本木地区を中心とする大崎市内の住宅地域であり、需要者は同地区及びその周辺に地縁を有する居住目 的の個人等と考えられる。当地区の人口減少傾向を反映して宅地需要は乏しい状況にある。取引が少なく需要の中心と なる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅と農家住宅がみられる住宅地域で、経済合理性のある賃貸アパート等の運営が困難であるため、収益還元法の 適用を断念した。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、取引価格の水 準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、本件では比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化の進行により、地域経済の停 滞、需要の減退が続いており、不透明感があ る。 農地が多く介在する旧来からの住宅地域であ り、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％