令和8年1月16日　提出 宮城大崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市古川大宮６丁目９１番９ ｢古川大宮６－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 北東6m道路 水道、下水 古川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地を開発して作られた小規 模分譲地が集積した住宅地域 。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 古川駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には未だ農地が残る住宅地域で、造成や分譲の動きは当面継続されると思われるが、地価水準には天井感も 現れており、こうした事情を踏まえて地価が推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地にあって農地等の造成、分譲が見られる住宅地域の範囲。需要者は地縁的選好性の強い近隣在住 者が中心となるが、近年、各所で既存宅地を分割して分譲する動きが進み、需要者の範囲は広がっている。市街地背後 で中小規模の宅地開発は未だ継続しているが、勢いはやや弱くなっているのが最近の状況。需要の中心となる価格帯は 、土地は２００㎡程度で８００万円前後と推測。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には一般住宅の他にアパート等の収益物件も混在するが、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得 が取引の中心となる。よって代替性を有する市内の住宅地域の取引事例より試算した比準価格に、代表標準地との検討 を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、標準地は郊外の住宅団地に位置し、土地所有者以外がアパート等 を建築することは少ないため、収益物件を建築するために土地を取得することが前提の収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [101.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧町から旧古川市に人が集中する傾向は続い ているが、地価に天井感の感じられる地域も 出ている。 周辺一帯で分割分譲などによる土地取引が進 み、地価は上昇を続けたが、天井感から需要 の減退が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％