令和8年1月16日　提出 東松島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 9-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市川下字内響１３２番６外 ②地積 　(㎡) 10,838   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業団地 南東9m市道、四方路 水道 陸前小野 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 半導体関連やリサイクル等の 製造業の企業が立地する小規 模工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 陸前小野駅北西方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 三陸自動車道「鳴瀬奥松島ＩＣ」に近接し、半導体製造機器、電子部品、再生資源関連の企業が立地する。区画 オーダー型で規模の統一性はないが、全区画が分譲済み。格別の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、製造業を中心とする宮城県内の工業団地。典型的需要者は製造業関連の企業。これら需要者は関連企業 との接近性や労働力の確保、原材料や製品の輸送インフラの良否が選別の指標となる。当該地域は高速道路のＩＣに近 接しており、石巻圏と仙台都市圏のほぼ中間地点に位置するが、労働力の確保等に難があり競争力はやや劣る。団地内 に売物件はないが、取引の中心となる価格帯は、４万円／坪程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 製造業関連の施設が集積する地域で、賃貸収入を目的とする物件は把握されず、自社利用目的が中心である。賃貸を想 定した収益還元法は現実的ではないため収益価格は求められなかった。取引事例比較法は、代替性の認められる周辺地 域の工業地の取引を基に求められており、現実の取引市場を反映しており実証的である。よって、本件では、比準価格 をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内全体では工場立地件数、工場立地面積と もに横ばいから減少傾向。仙台都市圏を中心 に物流施設需要が堅調。 半導体関連企業の業容が堅調。団地外に工場 拡張している。 特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％