令和8年1月16日　提出 東松島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市矢本字栄町４１番 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗併用住宅、飲食 店等が混在する商業 地域 北西8m市道 水道、下水 矢本 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ仙石線「矢本」駅前に、 飲食店や小売店舗等を主体と する既存商業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 矢本駅東方 100m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 東松島市内の幹線街路沿いの大型商業施設等へ顧客が流出しており、既存商業地域の商況は低迷している。背後 の住宅地の地価上昇を受け、地域内で住宅用地としての高値取引も認められ、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東松島市内の既存商業地域を中心として、商住混在地域やＪＲ仙石線の各駅から徒歩圏内に位置する住宅 地域にも及ぶ。東松島市内の大型商業施設へ顧客が流出しており、既存商店街の商況は低迷し、店舗や事業所等として の需要は乏しいが、背後住宅地の地価上昇の影響を受け、住宅用地としての高値取引が散見されることから地価は上昇 傾向にある。需要の中心となる価格帯は２２０㎡程度の更地で１１００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例から求めた価格で、現実の不動産市場を適切に反映している妥当な価格と認められる 。一方、収益価格については、貸店舗又は事務所が少なく自用の店舗又は事務所が中心となっていることや、最有効使 用及び市場参加者の観点から収益用物件の想定は非現実的であり収益還元法は適用しなかった。よって、取引市場の実 態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市内及び隣接する石巻市内の大型商業 施設への顧客流出が続いており、東松島市内 の既存商店街の商況は低迷し、衰退傾向にあ る。 矢本駅前の既存商店街に位置するが、一方通 行路が多く、繁華性はやや劣る。背後の住宅 地の地価上昇を反映して、当地区の地価も上 昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％