令和8年1月16日　提出 東松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市新東名１丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 特別名勝松島 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 も多く見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 東名 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東日本大震災で津波による浸 水被害を受けた住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東名駅 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 特別名勝松島 ⑤地域要因の将 　来予測 津波浸水被害を受けた地域であり、市全体の人口減少等も相まって地域は衰退傾向にあり、北部高台の住宅地域 との価格差は大きいが需要は限定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ仙石線東名駅・野蒜駅・陸前小野駅を利用可能な住宅地域を中心に、東松島市内や松島町内の住宅 地域一円から構成される。とりわけ需要者の中心は旧鳴瀬町に地縁を有する者と判断する。高台の野蒜ケ丘団地と比較 して相対的に利便性や安全性で劣後するため、取引件数も少ない。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の更地で ３５０万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用不動産としての需要が中心で、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいため、収益価格は求めら れなかった。主たる需要者は類似不動産の取引価格を相場として重視し、購入の可否及び価格水準を決定することが通 常なので、比準価格の規範性は高いと判断される。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [166.4] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市の住宅地域は、人口は若干減少傾向 にあるが矢本駅周辺の賑わいのある地域とそ れ以外とで需要が二極化の傾向にある。 北部高台の住宅地と比較して選好性は劣後し 、需要は限定的で地価は下落基調が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％