令和8年1月16日　提出 東松島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -8 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　大槻　文博   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市矢本字道地浦１３５番１ ②地積 　(㎡) 513   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる地域 南東9m市道 水道、下水 矢本 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部周縁に農地の広がる 中、農家住宅が点在する地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 矢本駅 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市近郊の農家集落地域として、当面は現状を維持するとみられる。矢本駅から比較的近いが、市街化調整区域で あることから需用は限定され、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一受給圏は、東松島市及び周辺市町村の農家集落地域一帯から構成される。主な需要者は、自己の居宅を求める、地 縁的選好を持つ個人である。市街化調整区域内に存することから土地利用が強く制限されるため、需用も限定される。 取引件数は少ないが、中心となる価格帯は、５００㎡程度の更地で５５０～６００万円前後であると考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域で、賃貸アパート等は供給・需用とも見られず、賃貸市場が成立してい ないため、収益価格は求められなかった。主たる需要者は類似不動産の取引価格を相場として重視し、購入の可否及び 価格水準を決定することが通常なので、比準価格の規範性は高いと判断される。よって本件では、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市の住宅地域は、人口は若干減少傾向 にあるが矢本駅周辺の賑わいのある地域とそ れ以外とで需要が二極化の傾向にある。 市街化調整区域内に存するが、矢本駅にほど 近く、建築に制限はあるが、一定の需用はあ る。 特になし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％