令和8年1月15日　提出 東松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市矢本字下浦２７２番３ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 東矢本 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ東矢本駅に近く利便性が 良好な住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東矢本駅南方 280m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 仙石線と国道４５号線の間の戸建住宅中心の既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間は現状のまま 推移と予測する。商業施設や鉄道駅への接近性に優れており、今後、地価は緩やかな上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東松島市、石巻市の住宅地域一円であり、特に東松島市中心部及び外縁の住宅地域である。需要者は、 東松島市内や石巻市内に通勤する一次取得者が中心である。ＪＲ仙石線と国道４５号線に挟まれた地域で、幹線道路沿 道の商業施設やＪＲ駅への接近性に優れる地域であることから東松島市内の住宅地の中では相対的に需要は堅調である 。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度であれば１，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の中心は居住目的に土地を取得する個人であり、比準価格は実際の取引価格を指標としており実証性が高く、規 範性が認められる。一方、当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるため、最有効使用及び市場参加者の観点 から土地残余法は規範性が乏しいため適用を断念した。以上より、本件では実証性の高い比準価格を採用し、代表標準 地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [ 65.8] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市は人口減少等の影響で土地需要は減 退傾向にある。また、住宅地では生活利便性 等によって需要の二極化が目立つ。 地域に特段の変動要因はない。生活利便性の 良好な住宅地域として熟成しており、一定の 需要は見られるものの、需要はやや減少傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％