令和8年1月16日　提出 栗原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 5-3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市栗駒岩ケ崎六日町９１番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、併用住宅等が 建ち並ぶ商業地域 北7.5m市道 水道、下水 くりこま高原 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栗駒地区の中心商店街に位置 し、商況が低迷している旧来 からの商業地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗原市築館地区などの大型商業施設に顧客が流出し、栗駒地区の既存商店街における商況は低迷している。地域 おこし協力隊等の活動もみられるが、地価への影響までは認め難く、地価の下落傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗駒地区内の既存商業地域を中心として栗原市全域の商業地域等にも及ぶ。典型的需要者は地元の事業者 や個人が中心となる。国道４号線沿い、築館地区中心部及びＪＲ東北新幹線「くりこま高原」駅前等に存する大型商業 施設へ顧客が流出し、商況は低迷しており店舗・事業所等としての需要は限定的であることから、地価は下落傾向にあ る。需要の中心となる価格帯は、１７０㎡程度の更地で２５０万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栗駒地区の中心商店街には貸店舗が殆どなく、自用の店舗兼居宅が中心となっていることから、賃貸市場が形成されて おらず収益価格を試算することが出来なかった。比準価格は信頼性のある取引事例より求めた価格で、市場の実態を反 映している実証的な価格であることから、比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準 地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [155.0] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市内の大型商業施設への顧客流出が続い ており、既存商店街の商況は低迷し衰退傾向 にある。栗原市内の既存商業地域の地価は下 落傾向にある。 シャッター街であった六日町商店街では、地 域おこし協力隊等の活動により８年間で２０ 店舗の新規開業が認められ、賑わいが生まれ つつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％