令和8年1月16日　提出 栗原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市築館伊豆１丁目２５番１外 ｢築館伊豆１－１０－５｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 2:1 事務所 Ｓ3 店舗、併用住宅、事 務所等が建ち並ぶ商 業地域 西16m国道 水道、下水 くりこま高原 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 築館地区の中心市街地にある 国道４号沿いの商業地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 くりこま高原駅南西方 5.1km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化、高齢化が進行中で、前向きな取引は見られず市場は縮小傾向。地域経済の低迷で需要サイドの動きは鈍 い。駐車場を備えた沿道型店舗に顧客が流出しており、地域内の市況は弱い。地価は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は築館地区の商業地域を中心に、栗原市全域の商業地域を含む。典型的需要者は地元企業や自営業者が中心 となる。築館地区の中心商店街から、宮野中央の土地区画整理事業地内及びＪＲ東北新幹線くりこま高原駅前、国道４ 号沿いの志波姫地区などの商業施設に顧客が流出しており、地域内での新規投資は極めて少ない。過疎化、高齢化の影 響で商業地の取引は買主有利の市場となっている。商業地取引は少なく、中心的な価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は幹線道路沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ地域である。自己使用の建物が殆どであり、最有効使用及び市場参 加者の観点からみると、収益性を指標に取引することは極めて稀で現実的でないため、収益価格は求められなかった。 比準価格は現実に売買された取引事例に基づき求められた実証的な価格で規範性が高い。よって、不動産市場を反映し た比準価格に重点を置き、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市内の大型商業施設への顧客流出が続い ており、既存商店街の衰退化傾向は著しく、 栗原市商業地の全般的な地価は下落傾向にあ る。 築館バイパス沿いに商業施設が進出し、地域 の商況は低迷し、需要は弱含みだが、背後住 宅地の地価上昇の影響を受け、地価は横這い 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％