令和8年1月16日　提出 栗原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -7 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 4,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市金成沢辺新八幡山３番 ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南西9m市道 水道、下水 くりこま高原 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金成地区南部、志波姫地区や 若柳地区に近接する農家集落 地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 くりこま高原駅北方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金成地区南部に位置する農家集落地域であるが、当分の間は現状を維持するものと予測される。金成地区におけ る住宅地需要は極めて弱含みであり、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金成地区内の農家集落地域が中心であるが、近接する志波姫地区や若柳地区の同種の農家集落地域にも及 ぶものと判断する。需要者の中心は金成地区の居住者による世帯分離等を中心とするもので、地縁選好性を有する者に 限られる。鉄道駅から遠く離れ、通勤利便性等が劣ることから、需要は極めて弱含みである。需要の中心となる価格帯 は、３８０㎡程度で１８０万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 金成地区における旧来からの農家集落地域である対象地域内にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形 成されていないため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決 定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,790 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [187.9] [100.0] 100 4,650  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、地域経済の低迷により不動産市 場が縮小するなか、住環境や利便性による地 域の選別が進み、一部の地域を除いて地価は 下落傾向にある。 大型商業施設へ比較的近接しているが、農家 住宅が点在する農家集落地域における住宅地 需要は極めて弱含みであり、地価は緩やかな 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％