令和8年1月16日　提出 栗原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市築館宮野中央１丁目１２番６ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 くりこま高原 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業による優良 住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅西方 5.8km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 宮野中央地区の商業施設の集積や栗原中央病院の立地、築館バイパスの一部開通もあって、市内で最も環境条件 が良好な地域である。しかし、需給サイドの動きは鈍く取引は著しく少ない。市場低迷でやや衰退傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮野中央地区及び市街地中心部の住宅地域一円。典型的需要者は、栗原市築館地区に選好性を持つ子育て 世帯が中心となるが、市内の過疎化が進む外縁部からの移転に伴う住宅需要もみられる。地域内に大型商業施設の集積 が進み、パイバスの一部開通もあって地域の注目度は高い。高齢化が進み住宅市場が縮小するなか、市内では最も競争 力がある住宅地域といえるが売物件は極めて少ない。土地は７００万～８００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内にはアパートもみられるが、資産運用的なものが多数を占めており新規の立地は無い。自己使用目的の戸建住宅 が中心の地域であることに加え、収益物件の想定は現実的ではないため、収益価格は求められなかった。比準価格は代 替性のある事例を多く採用して求めており、比準価格の規範性は高い。よって、市場分析結果を踏まえ、代表標準地と の均衡にも留意のうえ比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [ 73.9] [102.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化が進行しており人口・世帯数は減少傾 向。不動産市場は縮小しており限られた地域 で個別的に売買される傾向。 利便性に優る住宅地域であるが、売物件は著 しく少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％