令和8年1月16日　提出 栗原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市築館伊豆４丁目２８７番１ ｢築館伊豆４－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を主 体とする既成の住宅 地域 東5.2m市道 水道、下水 くりこま高原 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号線東側背後、築館地 区中心部に位置する住宅地域 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 くりこま高原駅南西方 5.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持すると予測。北方至近で都市計画道路の整備が進捗してお り、利便性の向上が期待される築館地区中心部の住宅地域であり、需要は比較的堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は築館地区中心部に位置する住宅地域が中心である。需要者は、栗原市築館地区に選好性を持つ子育て世帯 が中心となるが、市内の過疎化が進む外縁部からの移転に伴う住宅需要も認められる。商業施設や官公署等に近接する 利便性の良好な住宅地域であることから、小規模分譲地等も見られ、需要は比較的堅調であり、地価は上昇基調にある 。需要の中心となる価格帯は、３７０㎡程度で８００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 築館地区の中心部に位置する対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され ておらず、収益価格はやや低位に試算された。対象地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、収益 価格は価格決定に影響を及ぼしていないと認められる。従って、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的 な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、地域経済の低迷により不動産市 場が縮小するなか、住環境や利便性による地 域の選別が進み、一部の地域を除いて地価は 下落傾向にある。 栗原市築館地区の中心部に位置する住宅地域 で、生活利便性の向上が期待されており、需 要は比較的堅調であるため、地価は上昇基調 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％