令和8年1月13日　提出 登米 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市東和町米谷字元町１６６番 ②地積 　(㎡) 1,240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 ＲＣ2 店舗のほか住宅等も 見られる国道沿いの 商業地域 南12m国道 水道、下水 石越 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに店舗等が建ち並ぶ 東和町の旧来からの中心商業 地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 石越駅南東方 17.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東和町の旧来からの中心商業地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。経営 者の高齢化もあり空店舗や更地が増加しており、商業地需要は低調、地価水準は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東和町を中心とする登米市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、地縁を有する 個人事業主及び法人。当地域は旧来からの中心商業地域であるが、人口減・高齢化もあり、商況は低迷している。顧客 誘引力を有する店舗等の新規出店も見られず、経営者の高齢化・跡継ぎ問題もあり、空店舗・更地が増加している。取 引が少ないため、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 東和町の旧来からの中心商業地域に存する。自己所有物件による経営が中心であり、貸店舗や貸事務所等の賃貸物件は 殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が中心である ことから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし、取引の少ない需給動向等を考慮し、鑑定評価額 を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [162.2] [100.0] 100 8,880  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,130 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 登米市は人口減・高齢化に歯止めがかからず 地域経済は全体として低迷。商圏の中心であ る迫町には他地域からの顧客流入が見られる 。 国道沿いに店舗等が建ち並ぶ東和町の中心商 業地域。空店舗や更地が増加している。地域 要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％