令和8年1月16日　提出 登米 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市登米町登米字寺池九日町５５番１ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北西8m県道 水道、下水 柳津 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    15 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧登米町中枢を形成する商業 地域で、間口狭小・奥行長大 の短冊形画地が多く見られる 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 柳津駅北西方 5.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 由緒ある街並みの商店街で、金融機関支店・診療所のほか、地元醸造会社本社、著名飲食店等も混在するが、商 業繁華性は乏しく、閉鎖店舗も一定割合を占めるため、今後も暫く地価下落傾向が継続する見込み。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域登米圏を構成する各市街地・大規模集落の商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店舗・ 事業所用地を求める地元企業が主体となるが、近年、商況は低迷し、店舗需要等は脆弱であることから、地域の拠点性 又は利便性に着目した医療・福祉関連の法人や住宅需要者の参入も考えられる。地価下落が長期化した結果、６０坪の 画地でも総額３００万円前後の価格帯にまで落ち込んでいるが、それでも需要は喚起されず底値を探る動きが続く。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧町域でも収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏 域を構成する商業地域では地元企業等による自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場 動向を的確に反映しているほか、補修正・要因比較等も適切に施されているため、高い規範性が認められる。よって、 中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 登米市を構成する旧町の在来商業地域は車利 用を前提とした消費行動に適合しない店舗等 が多く、地価の割高感も敬遠されて不動産需 要の減退が続く。 旧登米町地区の人口は４千３百人を割り込み 、商圏人口の縮小が進むため、近隣地域の商 況は停滞感を強めており、不動産需要も低調 に推移している。 間口に対し奥行が長い画地形状で、土地利用 上一定の制約を受けるが、地域内では標準的 と判断され、今後も需要者の選好性に変化は 生じない見込み。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％