令和8年1月16日　提出 登米 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町北郷字小谷地９７番１ ②地積 　(㎡) 1,247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く、一 般住宅も見られる住 宅地域 西5.2m市道 水道、下水 石越 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   400 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧石越町の北西端部、岩手県 との県境近くの低平地上に形 成された農家集落地域 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 石越駅北方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧石越町地区の人口減少ペースは過去５年間で約△１３％を超え、旧町域全体で住宅需要が低調に推移する中で 、特に過疎化の進行が早い当該集落地域の地価は、今後も長期に亘り下落基調を続ける見込み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域登米圏のうち旧町中心外縁に点在する村落地区から構成。買手の地縁的選好性は強く、旧石越町の代 替性が高い。活力ある地場産業等に乏しいこともあり移住等による転入者は稀で、需要者は分家又は転居先を求める地 元在住者が主体となるが、人口減・少子高齢化が深刻化する中で、住宅需要は全般的に脆弱な状態が続く。空家等は増 えつつあるが、取引が成立することは稀である。住宅地は規模の相違が大きいが、坪単価は１万円台半ばを割り込む。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む村落地区一帯にアパート等は存せず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。 他方、圏域内では住宅用地又は中古住宅が自用目的で取引されることが多く、これら事例を採用し、的確に補修正等を 施して得た比準価格は、実証的裏付けを有したものとなる。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意 して、需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,700 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 4,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、旧石越町地区の人口・世帯減少率は、 若年層の他地域流出等の要因もあって市平均 を大きく上回り、新規の住宅需要も低調な状 態が続いている。 人口減が進む当該地域では、雇用環境を含め 、他地域からの転入者を迎える条件に乏しく 、潜在的供給は多いが、取引数の少ない状態 が続いている。 ３８０坪前後の画地規模は集落内で標準的と 言える範囲にあるが、需要減退が続く中では 過大となりつつあり、需要者からの選好性は 低下傾向にある。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％