令和8年1月16日　提出 岩沼 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 9-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市早股字前川１番１２ ②地積 　(㎡) 5,102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 災害危険区域 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海の工業地域 北9m市道 水道、下水 岩沼 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５２年頃に造成された沿 岸部に近い災害危険区域内の 工業団地（二の倉工業団地） 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 岩沼駅東方 6.0km 法令 規制 工業 (60,200) 災害危険区域 ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部近くの災害危険区域に指定された工業団地で、業種は限定されるものの、市内中心部や空港方面へのアク セスは良好であり、進出・拡張需要は堅調。地価は割安感が強く今後暫く上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市及び周辺市町を含む県南部の工業地域。需要者は地元事業者が中心で、市内臨空工業団地等に存す る関連企業からの需要も認められる。海岸に近い災害危険区域に位置しており、災害リスク等からも立地選択上の制約 要因となっているが、住宅市街地から離れ、他の大型工業団地に近い業務エリアとしてリサイクル・産廃処理関連を中 心とする需要は増えている。地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿岸部付近の中規模工業団地で、自社使用の工場・事業所等が中心となっており、賃貸用の工場や物流関連施設等の収 益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、自用目 的での取引が中心の地域と考えられるため、広域的に収集した信頼性が高い類似の複数の取引事例から比較検討して求 められた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市外縁部や高速ＩＣ周辺では物流用地需要 が堅調。生産拠点の国内回帰や供給網再構築 等を背景に、製造業関連でも新設・拡張の動 きが見られる。 沿岸部の災害危険区域内にある工業地域であ るが周辺の嵩上道路の建設等によりアクセス 性は向上。既存工場の拡張等も見られ、需要 は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％