別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岩沼 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市館下１丁目４８番４
｢館下１－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東10.8m県道 水道、下水 岩沼

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ岩沼駅前通り沿いに形成
された商業地域で、北側には
駅前広場が整備されている		 街

路		 １０．８ｍ県道 交通

施設		 岩沼駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅前の商業地域として店舗や共同住宅等の高度利用化が進みつつ、熟成の度合いを高めていくものと考えら
れる。地価は仙台都市圏における鉄道沿線の堅調な不動産需要に支えられ暫く上昇基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に岩沼駅周辺の商業地域及び住商混在地域であるが、仙台都市圏の鉄道沿線においても広く代替関係が
認められる。需要者は、駅前への店舗展開を企図する事業者のほか一定の画地規模が確保された場合にはマンション建
設目的の不動産業者等も考えられる。ＪＲ駅前という稀少性に加え旺盛な背後住宅需要による底支えもあり需要は底堅
いものとなっている。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ駅前に形成された商業地域であり、地域内や周辺には貸店舗のほか賃貸マンション等も見られるが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは投資採算性に留意しながらも他
の競合地域の地価水準を比較検討して意思決定を行うと考えられる。よって、市場の実態をより反映している比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩沼 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,500 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 77,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高に伴い個人消費にやや鈍さも見られる
が中心市街地やロードサイドでの業務用地需
要は依然堅調。鉄道駅周辺ではマンション用
地需要も根強い。

歩道や駅前広場が整備されたＪＲ岩沼駅に近
接する既存の商業地域であり、背後人口の多
さからも潜在的な需要は高く、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
３０
-17		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.5m県道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２６１４０
４０
-380		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.5m県道
、中間画地
商業

(80,400)
c ２６１４１
００
-17		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２６１４０
００
-326		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２６１４０
２０
-382		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
北4m、角地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
62,926 		 100
[  79.7]
78,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,000 
b (　           ) 
47,483  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
62,321 		 100
[  77.9]
80,001 
80,000 
c (　           ) 
81,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
89,385 		 100
[ 109.4]
81,705 
81,700 
d (　           ) 
50,003  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
50,493 		 100
[  67.6]
74,694 
74,700 
e (　           ) 
51,505  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
52,616 		 100
[  62.3]
84,456 
84,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,900 円／㎡]  



岩沼 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,894,755 
1,166,909 
3,727,846 
3,266,560 
461,286 		 （　0.9549）
440,482 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     10,743,463 円　　　　（　     54,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.81 Ｓ3 248.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   197 ㎡      9.7 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４１㎡、計４戸） ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 中低層の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・住宅
82.81 
85.0 
70.39 
2,084 
146,693 		 6.0  880,158 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,603 
132,744 		 1.0  132,744 
1.0  132,744 

 3～ 3		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,603 
132,744 		 1.0  132,744 
1.0  132,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.43 
95.0 
236.01 

412,181 		 1,145,646 
265,488 
⑨年額支払賃料        412,181 円　×　12ヶ月　＝　       4,946,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,946,172 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       253,309 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,812,863 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,145,646 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          16,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          265,488 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          65,424 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     10,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           143 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,894,755 円　　　　（　        24,846 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,603 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     51,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,309 円  　　　        5,066,172　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,200 円  　　　　     51,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,166,909 円　（　　　　　　         5,923 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     248.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,266,560 円  
（　　　　　        16,582 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,894,755 円      
②総費用 1,166,909 円      
③純収益　①－② 3,727,846 円      
④建物等に帰属する純収益 3,266,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 461,286 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 440,482 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,743,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市館下一丁目４８番４
 3708000004722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岩沼 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市館下１丁目４８番４
｢館下１－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
埋蔵文化財包蔵地

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東10.8m県道 水道、下水 岩沼

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンションや併用住宅等の混
在も見られる、駅前通り沿い
の商業地域		 街

路		 １０．８ｍ県道 交通

施設		 岩沼駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 岩沼駅前の既存店舗が建ち並ぶ商業地域で、商業繁華性は乏しいが、立地の良さから住宅地としての需要が地価
を押し上げている。住宅地としての需要の潜在性から、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市の商業地域及びＪＲ岩沼駅東側の住宅地域を含む。需要者は、駅前に位置するので、立地条件に着
目して店舗・飲食店の進出を検討する地元企業・全国展開企業が中心であるが、繁華性が低いことから住宅地の開発業
者等も考えられる。実際に駅周辺において建売分譲が見られ、住宅地としての需要が地価を押し上げている。土地は２
００㎡程度で１５００万円前後が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算さ
れた。自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、当該地域における市場性を反映した比
準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩沼 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,500 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 77,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 岩沼市内の大型店舗や郊外型商業施設、ロー
ドサイド店舗等の商況は好調であるが、旧来
からの商店街等の商況は低迷している。


最寄駅への近さや利便性の高さから、潜在的
な住宅地への転用可能性が認められ、地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
００
-312		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.6m市道
、中間画地
商業

(80,276)
b ２６１４０
３０
-17		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.5m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２６１４０
４０
-380		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.5m県道
、中間画地
商業

(80,400)
d ２６１４１
００
-17		 岩沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
角地
１住居

(60,200)
e ２６１４０
５０
-10		 岩沼市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,856  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,863 		 100
[ 108.8]
77,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,000 
b (　           ) 
57,260  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
61,781 		 100
[  79.6]
77,614 
77,600 
c (　           ) 
47,483  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
62,084 		 100
[  78.7]
78,887 
78,900 
d (　           ) 
81,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,447 		 100
[ 101.9]
78,947 
78,900 
e (　     51,782) 
73,974  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,010 		 100
[  96.2]
77,973 
78,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,300 円／㎡]  



岩沼 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,901,933 
1,167,287 
3,734,646 
3,240,960 
493,686 		 （　0.9561）
472,013 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     11,512,512 円　　　　（　     58,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.81 Ｓ3 248.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
埋蔵文化財包蔵地
 80 ％   400 ％   400 ％   197 ㎡      9.7 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗・住宅、２～３階：共同住宅（２ＤＫ、約４１．４㎡、各階２戸）を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 ２～３階の住戸は外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・住宅
82.81 
85.0 
70.39 
2,100 
147,819 		 6.0  886,914 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,600 
132,496 		 1.0  132,496 
1.0  132,496 

 3～ 3		 住宅
82.81 
100.0 
82.81 
1,600 
132,496 		 1.0  132,496 
1.0  132,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.43 
95.0 
236.01 

412,811 		 1,151,906 
264,992 
⑨年額支払賃料        412,811 円　×　12ヶ月　＝　       4,953,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,953,732 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       253,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,820,045 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,151,906 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          16,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          264,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          65,302 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           171 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,901,933 円　　　　（　        24,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,636 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     51,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,687 円  　　　        5,073,732　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,200 円  　　　　     51,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,167,287 円　（　　　　　　         5,925 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     248.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,240,960 円  
（　　　　　        16,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,901,933 円      
②総費用 1,167,287 円      
③純収益　①－② 3,734,646 円      
④建物等に帰属する純収益 3,240,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 493,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 472,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,512,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市館下一丁目４８番４
 3708000004722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考