令和8年1月16日　提出 岩沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -9 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市小川字中井１番 ②地積 　(㎡) 1,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 東9m市道 水道、下水 岩沼 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 岩沼市北部、名取市境界に近 い水田地帯に囲まれた市街化 調整区域内の農家住宅地域 街 路 基準方位北、　　９ ｍ市道 交通 施設 岩沼駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家住宅地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと思われる。需要は 限定的であるが、仙台市方面へのアクセスは良好で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩沼市を中心に近隣市町の市街地外縁部に広がる農家集落地域一円。需要者は同一需給圏内に地縁的選 好性を有する個人・法人等が中心で、他市町からの転入は少ない。市街化調整区域内にあるため需要及び供給はいずれ も限定的であるが、岩沼市と名取市を結ぶ幹線道路沿いで、仙台方面へのアクセスが良く、需給バランスは概ね均衡し ている。なお取引が非常に少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅・一般住宅等が混在する農家集落地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、合理的な賃貸市場が形 成されていないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市街化調整区域内 の住宅地の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費高騰、金利の上昇等により岩 沼市内の住宅需要はやや縮小傾向にあるが、 利便性が良く割安感のある地域は需要が堅調 に推移している。 農家住宅のほか田畑等農地が介在する市街化 調整区域の農家住宅地域であるが、市街地に 比較的近接しており、地価は概ね安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％