別記様式第一 鑑定評価書(令和 8 年地価公示)
令和8年1月16日 提出
岩沼 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 -8 宮城県 宮城第4 氏名  不動産鑑定士 須藤 智哉   TEL.
鑑定評価額 3,000,000 円  1㎡当たりの価格 12,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)


[令和7年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岩沼市押分字西土手87番5
②地積
 (㎡)
234  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1
住宅

W2
一般住宅、農家住宅
等が散在する住宅地
東9m市道 水道 岩沼

5.1km
(2)



①範囲 東   430 m、西   380 m、南   500 m、北   560 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
岩沼市東部に位置する市街化
調整区域内の農家集落地域


基準方位北、9m市
交通

施設
岩沼駅東方

5.1km
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
付近に事業所もみられる農家集落であり、南方の三軒茶屋地区では新たな住宅開発も見られるが、本地域は市街
化調整区域にあって今後も概ね現状が維持されるものと考えられる。地価は横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岩沼市及び隣接市町の農家集落地域。需要者は地縁関係者が中心となっている。当該地域は幹線街路背
後で大型工業団地に近いことなどから周辺には工場・作業所等が存するほか、南側の市街化区域内では新たな住宅開発
が進んでおり、若干ながら好影響も認められる。但し、市街化調整区域のため開発が規制されており、需要拡大の動き
は顕在化していない。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
農家住宅を中心とする郊外の集落地域であり、不動産取引の中心は自用目的で、アパート等の収益物件は見受けられず
、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市街化調整区域にあることによる
不動産市場の分析を慎重に行った上、同一需給圏の需給動向等に注意を払い、信頼性の高い類似の取引事例から広域的
に検討して求められた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
仙台都市圏では鉄道沿線を中心に住宅市場は
依然底堅く推移しているものの、昨今の物価
高や建築費高騰等に伴い需要者の慎重姿勢の
強まりが窺える。

農家住宅を中心とする東部郊外の村落地区で
、近接する三軒茶屋地区では活発な住宅開発
が行われているものの、本地域について変動
は見られない。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 岩沼 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 26141
00
-337
岩沼市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.2m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
b 26140
20
-402
岩沼市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地




「調区」 

(70,200)
c 26140
20
-401
岩沼市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西8m県道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
d 26140
20
-403
名取市

更地


  
(           ) 
不整形 北4.5m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
e 26141
00
-11
仙台市太白区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南13m県道、
中間画地




「調区」 

(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,496  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

12,496 
100
[  99.8]

12,521 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,500 
b (            
11,224  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  76.5]

14,672 
100
[ 116.2]

12,627 

12,600 
c (            
16,783  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

16,454 
100
[ 125.0]

13,163 

13,200 
d (            
12,684  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

13,352 
100
[ 104.7]

12,753 

12,800 
e (            
11,674  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

11,674 
100
[  89.9]

12,986 

13,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     +14.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他    -15.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +19.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,800 円/㎡]  



岩沼 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  在来集落地域内に存し、適切な造成事例が把握できず、適用が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の農家住宅地域にあり、自己所有の建物が大半で、賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成
立していない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岩沼 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  岩沼市押分字西土手87番5
3708000028022-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 8 年地価公示)
令和8年1月16日 提出
岩沼 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 -8 宮城県 宮城第4 氏名  不動産鑑定士 猿渡 俊   TEL.
鑑定評価額 3,000,000 円  1㎡当たりの価格 12,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)


[令和7年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岩沼市押分字西土手87番5
②地積
 (㎡)
234  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1
住宅

W2
一般住宅、農家住宅
等が散在する住宅地
東9m市道 水道 岩沼

5.1km
(2)



①範囲 東   430 m、西   380 m、南   500 m、北   560 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    16.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
事業所や小規模工場等が介在
する農家住宅地域


基準方位北、9m市
交通

施設
岩沼駅東方

5.1km
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市街化調整区域内の農地等に囲まれた農家住宅地域であり、生活利便施設が立地する新興住宅地域に近いが、取
引はほとんど見られない。今後、暫くは現状維持の状態で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙南地域全般の市街化調整区域等に所在する農家住宅地域一円。需要者は主として当該地域に地縁を有す
る農業従事者等である。周辺市町からの転入は殆どなく、地域内に人口増加要因は認められず、需給は停滞しており、
需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域内の住宅地域に所在しており、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件におい
ては、対象標準地が農家住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する
点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内全般の住宅地需要は堅調だが、エリアに
よって需要動向に格差が生じつつある。



市街化調整区域内の農家住宅地域で、一定の
利便性を有するが需給は限定的で、土地取引
は停滞している。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 岩沼 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 26141
00
-337
岩沼市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.2m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
b 26141
00
-47
名取市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m未舗装
私道、
中間画地



「調区」 

(70,200)
c 26140
20
-402
岩沼市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地




「調区」 

(70,200)
d 26140
20
-401
岩沼市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西8m県道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
e 26140
20
-403
名取市

更地


  
(           ) 
不整形 北4.5m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,496  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

12,496 
100
[  97.9]

12,764 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,800 
b (            
16,189  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

16,189 
100
[ 126.0]

12,848 

12,800 
c (            
11,224  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  76.5]

14,672 
100
[ 115.2]

12,736 

12,700 
d (            
16,783  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

16,454 
100
[ 122.7]

13,410 

13,400 
e (            
12,684  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

13,352 
100
[ 109.5]

12,194 

12,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     +13.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他    -15.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +5.0 環境     +18.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.0 環境     +13.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,800 円/㎡]  



岩沼 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成集落に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパート及び一戸建貸家の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立し
ていない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 岩沼 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  岩沼市押分字西土手87番5
3708000028022-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考