別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
岩沼 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市藤浪１丁目９９番３
｢藤浪１－３－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が密
集する住宅地域
 北4m道路 水道、下水 岩沼

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号岩沼バイパス背後で
街路条件・街区の整然性にや
や難がある住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ道
路		 交通

施設		 岩沼駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部の既存住宅地域であり、街路条件・街区の整然性にやや難があるが、値頃感もあることから需要は堅
調であり、今後も概ね現状を維持して行くものと思われる。地価は暫く上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市中心市街地の住宅地域。需要者の中心は岩沼市内の居住者である。既存住宅地のため概して街路が
狭隘で街区の整然性にやや欠けるものの、新興で居住環境の良好な岩沼駅西部エリアに比べて選好性は劣後していたが
、国道背後に位置し生活利便性は比較的良好、市内中心部としては割安感があり、需要は底堅さが認められる。取引の
中心は、土地は標準的画地規模で１９００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円台が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内中心部の既存住宅地域であり、一般住宅のほか一部にアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。当該地域は収益性より居住の快適性
を優先する住宅地域であり、取引は戸建住宅用地の自用目的が中心である。よって、市場の実態を適切に反映した比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩沼 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,500 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 62,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費・住宅ローン金利上昇により需要者の
慎重姿勢や物件の選別化傾向が強まっている
が、鉄道沿線等の利便性の良い地域を中心に
住宅需要は堅調。

狭隘路が多い既存の住宅地域で住環境はやや
劣るが、市内中心部に位置し生活利便性は良
好であり、需要の堅調さが認められ、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
００
-42		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２６１４０
００
-311		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m私道、
中間画地
商業

(80,300)
c ２６１４０
７０
-337		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.4m市道、
中間画地
１住居

(60,176)
d ２６１４０
３０
-15		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7.5m市道
、北西4m、
二方路
１住居

(60,200)
e ２６１４０
００
-56		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,289  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
58,707 		 100
[  99.0]
59,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,300 
b (　           ) 
75,209  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
81,034 		 100
[ 129.1]
62,768 
62,800 
c (　           ) 
65,383  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
69,138 		 100
[ 112.2]
61,620 
61,600 
d (　           ) 
55,368  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  74.4]
78,215 		 100
[ 124.1]
63,026 
63,000 
e (　           ) 
61,553  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
65,721 		 100
[  99.8]
65,853 
65,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,500 円／㎡]  



岩沼 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,530,565 
980,992 
3,549,573 
3,185,000 
364,573 		 （　0.9739）
355,058 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      8,659,951 円　　　　（　     29,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   299 ㎡     16.0 m x   18.4 m  前面道路：道路     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡、計６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,552 
186,240 		 1.0  186,240 
1.0  186,240 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,584 
190,080 		 1.0  190,080 
1.0  190,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

376,320 		 376,320 
376,320 
⑨年額支払賃料        376,320 円　×　12ヶ月　＝　       4,515,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,515,840 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       262,967 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,432,873 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           376,320 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           5,329 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          376,320 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2594　＝　          92,151 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           212 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,530,565 円　　　　（　        15,152 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,584 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 234,792 円  　　　        4,695,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      386,700 円  　　　　     45,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         980,992 円　（　　　　　　         3,281 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,185,000 円  
（　　　　　        10,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,530,565 円      
②総費用 980,992 円      
③純収益　①－② 3,549,573 円      
④建物等に帰属する純収益 3,185,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 364,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,187 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,659,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市藤浪一丁目９９番３
 3708000029723-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
岩沼 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩沼 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩沼市藤浪１丁目９９番３
｢藤浪１－３－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が密
集する住宅地域
 北4m道路 水道、下水 岩沼

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地南部に位置する工場地
域に近い、既成の住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ道
路		 交通

施設		 岩沼駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 行き止まりの多い街路条件を有するものの、国道４号背後に位置し生活利便性は比較的良好で、市内中心部とし
ては割安感があることから、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岩沼市内の住宅地域一円である。主たる需要者は岩沼市内の居住者である。当該地域は街路が狭く行き
止まり道路が多いことから、住環境面でやや劣る。しかし、国道４号沿いの路線商業地域への接近性を有し、市内中心
部としては割安感があることを背景に、需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で１，８５０
万円程度、新築建売住宅では取引総額抑制のため画地の小規模化が進み、３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地・建物への投資に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価
格は低位に求められた。比準価格は、代替・競争関係にある住宅地の取引事例から試算したものであり、妥当性を有す
る。当該地域では住環境を重視した自己使用目的の取引が主であることから、市場参加者の行動を的確に反映した比準
価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岩沼 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,500 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[101.0]		 100
[123.4]		 [100.0]
100		 62,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利環境の継続や住宅取得支援策を背景に
住宅需要は底堅い一方、建築費高騰が住宅供
給の抑制要因となり住宅地価格に影響を及ぼ
している。

街路条件にやや劣る住宅地域であるが、国道
４号への接近性を有し利便性は良好で、市内
中心部として割安感があり、需要は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩沼 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１４０
４０
-408		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.8m市道、
中間画地
１住居

(60,0)
b ２６１４１
００
-338		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.3m市道、
中間画地
１中専

(60,172)
c ２６１４０
５０
-334		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２６１４１
００
-339		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,359  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
56,987 		 100
[  87.9]
64,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,800 
b (　           ) 
46,980  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
65,208 		 100
[ 108.2]
60,266 
60,300 
c (　           ) 
63,241  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,352 		 100
[ 107.1]
62,887 
62,900 
d (　           ) 
63,212  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
62,908 		 100
[ 102.9]
61,135 
61,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,300 円／㎡]  



岩沼 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,476,804 
971,444 
3,505,360 
3,150,000 
355,360 		 （　0.9739）
346,085 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      8,441,098 円　　　　（　     28,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩沼 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
２階建共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   299 ㎡     16.0 m x   18.4 m  前面道路：道路     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、２ＤＫ、各戸面積４０㎡、各階３戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,523 
182,760 		 1.0  182,760 
1.0  182,760 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,554 
186,480 		 1.0  186,480 
1.0  186,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

369,240 		 369,240 
369,240 
⑨年額支払賃料        369,240 円　×　12ヶ月　＝　       4,430,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,430,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       230,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,380,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           369,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           5,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          369,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          90,992 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　　           214 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,476,804 円　　　　（　        14,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,554 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩沼 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 230,544 円  　　　        4,610,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,500 円  　　　　     45,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         971,444 円　（　　　　　　         3,249 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,150,000 円  
（　　　　　        10,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,476,804 円      
②総費用 971,444 円      
③純収益　①－② 3,505,360 円      
④建物等に帰属する純収益 3,150,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 355,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 346,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,441,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩沼 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩沼市藤浪一丁目９９番３
 3708000029723-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考