別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
多賀城 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.
鑑定評価額 573,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市栄２丁目１９０番１
｢栄２－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 9,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 事務所

Ｓ2		 工場、倉庫、事業所
等が建ち並ぶ工業地
域		 南40m市道、東側道 水道、下水 多賀城

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台港背後に位置する大規模
画地を中心とした工業地域		 街

路		 ４０ｍ市道　　　　
　　　　　　　　		 交通

施設		 多賀城駅南東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業用地の供給は殆どないことから新規開発も限定的で、概ね現状程度で推移するものと予測する。他方、物流
用地を中心とした堅調な需要と隣接する仙台市と比較した割安感から、地価は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市及び隣接する仙台市宮城野区を中心とした仙台都市圏東部の工業地域一帯。主たる需要者は、
製造・物流拠点としての取得を目的とする法人企業が中心である。仙台市中心部や県内外各方面へのアクセス利便性に
優れるため堅調な需要が継続しているが、建築費上昇の影響から投資用不動産の開発には慎重姿勢が見られる。工業地
の画地規模にばらつきが見られ、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社利用の工場・物流施設等が多い工業地域であり、賃貸用不動産は一部の大型物件に限定されるなど賃貸市場の熟成
度が低く、結果として収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある多数の取引
事例に基づき適切に補修正を施して試算したもので、市場の特性を反映し説得力は高いと判断する。よって、本件では
比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[134.6]		 [100.0]
100		 57,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＥＣ市場の堅調な拡大や工業地の供給が限定
的なこともあって物流適地を中心に需要は堅
調だが、建築費上昇から開発には慎重姿勢が
見られる。

地域要因に特段の変動はない。供給は極めて
少ないが投資用不動産の取引も散見され、仙
台港背後エリアの中では割安感もあって潜在
需要は高い。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
７０
-23		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
b ２６１２０
８０
-1033		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南西9m、角地
準工

(70,200)
c ２６１２０
３０
-1047		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10.5m道
路、中間画地
工専

(60,200)
d ２６１４０
００
-20		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２６１４０
５０
-332		 岩沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,918  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
86,693 		 100
[ 148.5]
58,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,400 
b (　           ) 
64,882  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
63,378 		 100
[ 111.5]
56,841 
56,800 
c (　           ) 
78,739  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
90,192 		 100
[ 109.7]
82,217 
82,200 
d (　           ) 
37,545  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,323 		 100
[  70.8]
56,953 
57,000 
e (　           ) 
34,200  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,817 		 100
[  65.0]
59,718 
59,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,800 円／㎡]  



多賀城 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,978,547 
26,012,180 
85,966,367 
74,536,000 
11,430,367 		 （　0.9561）
10,928,574 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    295,366,865 円　　　　（　     29,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場 3,000.00 Ｓ3 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   9,917 ㎡     99.3 m x   91.3 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の倉庫（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
9,000.00 
100.0 
9,000.00 
1,072 
9,648,000 		 6.0  57,888,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

9,648,000 		 57,888,000 
0 
⑨年額支払賃料      9,648,000 円　×　12ヶ月　＝　     115,776,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       115,776,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,631,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,144,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,888,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         833,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,978,547 円　　　　（　        11,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,072 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,630,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,473,280 円  　　　      115,776,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,146,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,342,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,012,180 円　（　　　　　　         2,623 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,536,000 円  
（　　　　　         7,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,978,547 円      
②総費用 26,012,180 円      
③純収益　①－② 85,966,367 円      
④建物等に帰属する純収益 74,536,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,430,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,928,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    295,366,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市栄二丁目１９０番１
 3706000115090-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
多賀城 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 9-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　奥山　純   TEL.
鑑定評価額 565,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市栄２丁目１９０番１
｢栄２－７－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 9,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 事務所

Ｓ2		 工場、倉庫、事業所
等が建ち並ぶ工業地
域		 南40m市道、東側道 水道、下水 多賀城

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台港背後に位置する大規模
画地中心の工業地域		 街

路		 ４０ｍ市道　　　　
　　　　　　　　		 交通

施設		 多賀城駅南東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台港への近接性や仙台都市圏へのアクセス性に優れることから、製造・物流拠点として需要は底堅い。隣接地
域と比較した値頃感に加え、工業用地の供給余力も乏しいことから、地価は上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市および隣接する仙台市宮城野区の工業地域から構成され、仙台港背後地との代替性が高い。主
な需要者は、港湾アクセスや仙台都市圏へ連絡する幹線道路網等の利便性を重視する製造業者や物流事業者が中心であ
る。近年は特に倉庫・物流事業者からの引き合いが強く、既存の工業地の供給が極めて限定的であることから、足元で
も堅調な需給が継続している。画地規模や形状にばらつきが大きく、中心的価格帯を一律に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では物流拠点等の自用目的の取引が中心のため、土地価格に見合う賃料水準の確保が困難なため、収益価格は比準
価格に比し低位に試算された。他方、実際の売買事例に基づく比準価格は市場の実態を的確に反映し、規範性は高い。
主な需要者は周辺の取引動向や価格水準を踏まえて意思決定するため、比準価格は需要者行動とも整合する。以上より
、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台宮城野 9-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[103.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 56,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の利上げペースは緩やかで緩和的な金融
環境は維持される一方、物価高と建築費高騰
による供給制約が地価上昇の一因として作用
している。

当該地域は供給余力に乏しく取引は僅少であ
るが、隣接する仙台市宮城野区と比較した相
対的な値頃感を背景に、潜在的需要は底堅い
。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
８０
-1033		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南西9m、角地
準工

(70,200)
b ２６１２０
７０
-23		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
c ２６１２０
２０
-1024		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m県道、
西9m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d ２６１２０
３０
-1047		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10.5m道
路、中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,882  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,073 		 100
[ 121.7]
57,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,600 
b (　           ) 
75,918  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,625 		 100
[ 143.1]
56,342 
56,300 
c (　           ) 
91,873  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,258 		 100
[ 176.1]
56,932 
56,900 
d (　           ) 
78,739  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
90,510 		 100
[ 110.9]
81,614 
81,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



多賀城 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,560,717 
25,999,220 
85,561,497 
74,536,000 
11,025,497 		 （　0.9561）
10,541,478 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    284,904,811 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場 3,000.00 Ｓ3 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   9,917 ㎡     99.3 m x   91.3 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の倉庫（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
9,000.00 
100.0 
9,000.00 
1,068 
9,612,000 		 6.0  57,672,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

9,612,000 		 57,672,000 
0 
⑨年額支払賃料      9,612,000 円　×　12ヶ月　＝　     115,344,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       115,344,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,613,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 110,730,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,672,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　         830,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,560,717 円　　　　（　        11,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,076 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,068 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,630,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,460,320 円  　　　      115,344,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,146,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,342,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,999,220 円　（　　　　　　         2,622 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,536,000 円  
（　　　　　         7,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,560,717 円      
②総費用 25,999,220 円      
③純収益　①－② 85,561,497 円      
④建物等に帰属する純収益 74,536,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,025,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,541,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    284,904,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市栄二丁目１９０番１
 3706000115090-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考