令和8年1月16日　提出 多賀城 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市新田字南関合３９番１１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、下水 陸前高砂 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 七北田川左岸に開発された小 規模住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前高砂駅北方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平坦な地勢の水田地帯に開発された住宅地域で、小規模な宅地開発が活発に行われているが、割安感が無くなり つつあることから、地価の上昇幅は縮小していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は、多賀城市西部及び仙台市宮城野区東部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層 は、圏内在住の居住者が中心である。傾斜地が多く、開発適地が少ない多賀城市内にあって、当地域は平坦な地勢を有 し、小規模宅地開発が活発に行われている。また、仙台市域に隣接する優位性もあり、特に自動車利用の需要者にとっ て利便性は高い。供給は建売が中心で、新築戸建住宅で総額３，８００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が多勢を占める住宅地域で賃貸需要が乏しく、また建築費高騰により経済合理性のある賃貸住宅の想定 が困難であるため収益還元法の適用は断念した。一方、環境要因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比 準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [101.0] 100 [149.1] [103.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な物価上昇や金融資本市場の変動によ る景気下振れリスクはあるものの、雇用・所 得環境の改善や各種政策の効果により景気は 回復基調である。 最寄駅から遠隔に位置するが、仙台市に隣接 し、値頃感があることから小規模開発が積極 的に行われており、需要は旺盛。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％