令和8年1月14日　提出 多賀城 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市八幡２丁目４１番５ ｢八幡２－１４－９｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 東6.2m市道、北側道 水道、ガス、下水 多賀城 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号の北側背後に形成 された地勢平坦な住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 多賀城駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の平坦な地勢上に形成された既成住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。近隣地域の 西方に残存する農地が宅地開発されており、販売状況も堅調なことから、地価は上昇基調を維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市中心部及びその周辺に形成された住宅地域一円。主たる需要者は、圏内居住者が中心であるが 、仙台市等からの流入も一部見られる。最寄駅から徒歩圏内にあり、利便性も良好な品等の高い住宅地域が多く需要は 堅調であるが、総額的観点から画地分割の動きも多い。また学院大跡地の開発動向が注目されている。土地は２００㎡ 程度の更地で２，０００万円前後、新築戸建住宅で総額４，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことに加え、建築費上 昇の影響も相俟って収益還元法における純収益はマイナスとなった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求めら れた価格で、対象標準地と代替性のある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高い と判断する。よって、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [109.9] 100 100 [103.0] 100 [113.1] [102.0] 100 97,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい傾向。建築費上昇や物価高等の 影響から住宅取得意欲は減退気味だが、供給 が少ないことに加え低金利が需要を下支えし ている。 地域要因に特段の変動はない。国道４５号に 近く、利便性も良好なことから周辺では宅地 開発が引き続き活発に行われており、需要は 堅調。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％