令和8年1月14日　提出 多賀城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市丸山１丁目１２番４２ ｢丸山１－６－７｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも見られる住 宅地域 東6.8m市道 水道、ガス、下水 下馬 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 陸上自衛隊多賀城駐屯地に隣 接する国道４５号以東の住宅 地域 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 下馬駅南東方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、概ね現状程度で推移するものと予測する。比較的良好な利便性から需要は堅 調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市東部の住宅地域を中心に隣接する塩竈市及び七ケ浜町の一部を含む。主たる需要者は圏内の居 住者が中心であるが、他の地域からの転入も見受けられる。国道４５号以東の住宅地域は相対的に取引が少ない地域で あったが、近年は都市計画道路の開通や市内中心部に比べて割安な価格帯であることも相俟って取引や開発が増加して いる。新築戸建住宅で３，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られる住宅地域であるが、新規供給は限定的で新築の適正賃料水準を把握することが困難なため、 収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象標準地と代替性のあ る多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価 格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [109.9] 100 100 [103.0] 100 [140.0] [101.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい傾向。建築費上昇や物価高等の 影響から住宅取得意欲は減退気味だが、供給 が少ないことに加え低金利が需要を下支えし ている。 市東部エリアの中でも国号４５号背後の住宅 地域は、比較的良好な利便性に着目した供給 が増えており、高値取引も散見される。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％