別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
多賀城 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.
鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市留ケ谷３丁目１９番７
｢留ケ谷３－１２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東6m市道 水道、ガス、下水 多賀城

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南   180 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東西の小高い地勢に挟まれた
、野田の玉川周辺の低平地上
に形成された既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 多賀城駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 後発市街地の一画を構成し、街並みは幾分旧式化しているが、生活利便性・居住環境は概ね良好であるため、市
内全体で住宅需要が堅調に推移する中で、地価は上昇基調を維持しており、今後も暫くは同傾向が続く見込み。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台都市圏郊外のＪＲ仙石線沿線の住宅地域から構成され、特にＪＲ多賀城・下馬駅が徒歩圏となる地域
の代替性が高い。仙台市中心部のほか港湾部の産業地区一帯も通勤圏となるため、当該地域に職場を有する勤労者層が
需要者の中核となる。近年、仙台市の地価高騰を敬遠する持家購買層が周辺市町に流入し、近隣地域もまたその受け皿
となる条件を有することで地価上昇率は高い状態にある。更地価格は６０坪の画地で１千８百万円前後が相場となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域一帯では低層アパート等も散見されるが、建築費が高騰する中、資産価値性に見合った家賃設定は困難で、収
益価格は低位の水準に留まる。他方、圏域内の取引は、自用目的又は転売目的の需要者が買手となるケースが大半で、
これら事例に基づく比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格と均衡性に留意しつつ、市場の特
性に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀城 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[103.0]		 100
[122.8]		 [101.0]
100		 88,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安
感を維持する地域の地価は上昇傾向にあるが
、建築費高騰の影響より、買手の慎重姿勢は
強まりつつある。

仙台市周辺市町へも地価高騰の波が及ぶ中で
、市内でも割安感を残した当該地域の住宅需
要は安定しており、今後暫くは地価上昇傾向
が続く見通し。

６０坪の画地規模は地域において概ね標準的
であるが、地価及び建築費の高騰を受け、実
需層が総額の抑制された物件を求める傾向が
強まりつつある。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
９０
-1072		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２６１２０
３０
-1040		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c ２６１２０
３０
-1043		 多賀城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、角地
２中専

(70,200)
d ２６１２０
３０
-1050		 多賀城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ２６１２０
３０
-1049		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.8m市道、
東6m、二方路
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,307  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,575 		 100
[  84.7]
88,046 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
88,900 
b (　           ) 
104,413  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,279 		 100
[ 122.1]
87,862 
88,700 
c (　           ) 
89,835  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
92,975 		 100
[ 105.6]
88,045 
88,900 
d (　           ) 
95,344  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,207 		 100
[ 114.6]
87,441 
88,300 
e (　           ) 
86,820  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
89,033 		 100
[ 101.5]
87,717 
88,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,700 円／㎡]  



多賀城 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,452,958 
798,620 
2,654,338 
2,534,000 
120,338 		 （　0.9732）
117,113 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      2,723,558 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     12.2 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益物件として２階建共同住宅（少人数世帯タイプ　平均３０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,549 
139,410 		 2.0  278,820 
1.0  139,410 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,581 
142,290 		 2.0  284,580 
1.0  142,290 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

281,700 		 563,400 
281,700 
⑨年額支払賃料        281,700 円　×　12ヶ月　＝　       3,380,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,380,400 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       196,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,375,918 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           563,400 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           7,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          281,700 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2594　＝　          69,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,452,958 円　　　　（　        17,439 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,581 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,000 円  　　　　     36,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,620 円  　　　        3,572,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      307,700 円  　　　　     36,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,300 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         798,620 円　（　　　　　　         4,033 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,534,000 円  
（　　　　　        12,798 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,452,958 円      
②総費用 798,620 円      
③純収益　①－② 2,654,338 円      
④建物等に帰属する純収益 2,534,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 120,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 117,113 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,723,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市留ケ谷三丁目１９番７
 3706000126699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
多賀城 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
多賀城 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 多賀城市留ケ谷３丁目１９番７
｢留ケ谷３－１２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東6m市道 水道、ガス、下水 多賀城

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南   180 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代に開発された旧
来からの住宅地域		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 多賀城駅

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙石線沿線の利便性に優る熟成した住宅地域である。中心部徒歩圏の利便性の高さもあり、需要は安定して
いる。地価は引続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ仙石線沿線の住宅地域であり、隣接する仙台市宮城野区に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者が中
心であるが、圏外からの転入も見られる。利便性に応じて選好性も左右されるが、周辺の需要は安定している。今後は
大学跡地の開発進展の影響を受ける。土地は２００㎡程度の標準規模で１８００万円前後、中古住宅で２０００～２５
００万円程度、新築の建売住宅で３５００万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートも散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費は高止まりであり、収
益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表
標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を採用して
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　多賀城 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    101,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[103.0]		 100
[120.4]		 [101.0]
100		 90,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利、物価上昇等の影響を受ける。仙台通勤
圏では駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需
要が引続き堅調である。


低地の住宅地域であるが、区画整然としてお
り環境に優る。ＪＲ駅徒歩圏の利便性の高さ
もあり、需要は堅調である。


東道路のため日照等居住の快適性にやや優れ
ているが、効用の程度に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 多賀城 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
６０
-6		 多賀城市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ２６１２０
３０
-1050		 多賀城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２６１２０
９０
-1064		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２６１２０
３０
-1008		 多賀城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.8m市道、
西3.8m、角地
１中専

(60,200)
e ２６１２０
３０
-1027		 多賀城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,922  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
83,178 		 100
[  93.1]
89,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
90,200 
b (　           ) 
95,344  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
97,868 		 100
[ 109.2]
89,623 
90,500 
c (　           ) 
75,883  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,650 		 100
[  95.8]
85,230 
86,100 
d (　           ) 
83,595  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,844 		 100
[  96.7]
92,910 
93,800 
e (　           ) 
92,120  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
95,951 		 100
[ 107.1]
89,590 
90,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



多賀城 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,393,101 
730,868 
2,662,233 
2,535,060 
127,173 		 （　0.9684）
123,154 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      2,864,047 円　　　　（　     14,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
多賀城 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     12.2 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯用、規模３０㎡程度の住戸を６戸想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,530 
137,700 		 2.0  275,400 
1.0  137,700 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,560 
140,400 		 2.0  280,800 
1.0  140,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

278,100 		 556,200 
278,100 
⑨年額支払賃料        278,100 円　×　12ヶ月　＝　       3,337,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,337,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       211,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,317,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           556,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　           7,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          278,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          67,811 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,393,101 円　　　　（　        17,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,598 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
多賀城 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,000 円  　　　　     33,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,168 円  　　　        3,529,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,900 円  　　　　     33,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,800 円  　　　　     33,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,400 円  　　　　     33,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         730,868 円　（　　　　　　         3,691 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9684    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0661 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,535,060 円  
（　　　　　        12,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,393,101 円      
②総費用 730,868 円      
③純収益　①－② 2,662,233 円      
④建物等に帰属する純収益 2,535,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 127,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,864,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 多賀城 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　多賀城市留ケ谷三丁目１９番７
 3706000126699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考