令和8年1月15日　提出 角田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   角田 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 角田市角田字町２２９番３ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の大規模小売店 舗も見られる既成商 業地域 北東10m市道 水道、下水 角田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部の幹線市道沿いに あり、近年、大型スーパーの 進出も見られる既存商業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 角田駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の幹線市道沿いに形成された既存の商業地域であり、近傍での大型スーパーの開業等で、衰退化拡大 に一定の歯止めが認められるが、長期的には住宅地化が加速し、地価は弱含みで推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は角田市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域の圏域。主な需要者は従来から同一需給圏内に地縁関係 を持つ個人事業者等であり、閉鎖店舗も多く商況低迷により供給圧力が強かったが、近年集客力のある大型スーパーが 近くに進出、顧客流出に歯止めがかかり、商況は一定水準を維持する。住宅用地への転用も見られるが価格は微減傾向 で推移している。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部に形成された旧来からの商業地域であるが、標準画地規模の土地に存する建物は、自用の店舗兼住宅がほと んどで、賃貸需要や賃貸物件の新規供給が見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用を断念した 。需要者の多くは、圏域内の競合地域の地価水準を比較考慮して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実 態をより反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大河原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [158.0] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調、所得環境改善・個 人消費の増加等も見られるが、角田市中心の 既成商業地域では、商業用地需要は減少傾向 で推移している。 市中心部の既存商業地域で、集客力のある大 型スーパー等が付近に開店、商況は一定水準 を維持しているが、市内商業施設の拡散等に 懸念要素がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％