令和8年1月14日　提出 名取 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 9-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市愛島台１丁目４番１０ ②地積 　(㎡) 1,670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 事務所兼工場 住宅地と一団の開発 が行われた内陸型の 工業地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 館腰 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   190 ｍ、南   180 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名取市南西部に位置する空地 の多い工業地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 館腰駅西方 6.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 名取市西部の丘陵地内に立地し、他の工業団地と比べて交通利便性や労働力確保の面でやや劣るものの、近年の 物流施設需要の高まりを背景に、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮城県南部を中心とした県内の工業地域一円である。需要者は、工場、生産施設、事業所等の建設を企 図する事業会社等が中心である。市街地からやや距離があり、人材確保や販路拡充の面で他の工業団地と比べて不利な 環境にあるものの、近年の物流施設に対する旺盛な需要を背景に、当地域の土地需要および地価水準は上昇傾向にある 。需要の中心となる価格帯は、面積約１，７００㎡の土地で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自社建物による経営が一般的であり、収益物件の売買や事業用不動産の賃貸はほとんど見られず、賃貸市 場は成立していないことから、収益還元法の適用は見送った。本件においては、対象標準地が自己利用目的の需要者が 大半を占める市場に属している点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析し、市場実態を適切に反映した価格として試 算された比準価格を採用した。さらに、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮城県では仙台市周辺を中心に物流施設需要 が旺盛で、市街地近接地の用地不足から需要 が近隣市町村へ波及し、工業地の地価は上昇 基調にある。 市街地からやや距離のある工業地域であるが 、工業地需要の高まりを背景に、近年は当地 域でも企業進出が見られ、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％