令和8年1月16日　提出 名取 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -13 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市高舘吉田字西窪田７番３ ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅等が散在す る市街地近郊の住宅 地域 北西13m県道 水道 南仙台 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台市太白区に近距離の農家 住宅地を主体とする地域 街 路 基準方位北西、　１ ３ｍ県道 交通 施設 南仙台駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市太白区柳生地区の南西側に隣接する農家住宅地域であり、南仙台駅界隈住宅地の堅調な需要に牽引され、 当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名取市を中心に、仙台市太白区も含む市街地近傍に所在する、市街化調整区域内の農家住宅地域一円であ る。需要者の中心は当該圏域に地縁を有し自己使用目的で住宅を購入しようとする農業従事者や個人等と考えられる。 対象標準地の存する高舘吉田地区は仙台市太白区南仙台駅界隈の市街化区域に隣接していることから需要は比較的堅調 である。需要の中心となる価格帯は４００㎡程度の更地で１，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内において農家住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の 適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不動産市場の動向 を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名取市内の住宅地需要は高い状態が続いてい るが、物価や建築費の上昇が著しいことから 、やや落ち着きを見せ始めている。 旧来からの農家集落地域だが仙台市太白区の 市街地に程近く、広めの土地や自然環境を重 視する需要から一定の需要が見込め地価はや や上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％