令和8年1月14日　提出 名取 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市杜せきのした５丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 杜せきのした 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により形成 された新興住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 杜せきのした駅南東方 440m 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業等により整備された新興住宅地域であり、発展段階を経て成熟過程にある。物件供給が限られ る中で需要超過の状況が続いており、地価は当面上昇傾向で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に名取市および仙台市南部の住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中 心であり、鉄道駅や商業集積エリアへの接近性に優れ、生活利便性及び住環境が良好なエリアであることから、市内で も需要者の選好性が高く、市内にとどまらず市外からの転入も認められる。一方で、供給は限定的であり、物件の希少 性が高まっている。市場の中心となる価格帯は、面積２２０㎡程度の更地で３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、当該地域が戸建住宅を主体とする第一種低層住居専用地域であり、経済合理性を有する賃貸経営 が見込み難いことから、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算 したものであり、市場の需給状況を的確に反映していると判断される。以上を踏まえ、代表標準地の検討を行ったうえ で、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [ 74.9] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の継続や住宅取得支援策を背景に 住宅需要は底堅い一方、建築費高騰が住宅供 給の抑制要因となり住宅地価格に影響を及ぼ している。 鉄道駅や商業集積エリアに近接して生活利便 性に優れ、品等や住環境も良好であることか ら、市内でも上位の人気を維持している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％