令和8年1月16日　提出 白石 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市字沢目８番３外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4.5 店舗 Ｗ1 中低層の小売店舗が 建ち並ぶ商業地域 南15m県道 水道、下水 白石 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 白石市の市街地中心部に位置 し、観光客向も含む店舗等が 連坦する駅前商業地域。 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 白石駅西方 180m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗・飲食店等が集積する駅前商店街だが、郊外の大型店への顧客流出により、衰退化傾向が続いている。 商業地としての需要は低く、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石市及び周辺市町に形成された商業地域・商住混在地域一帯。需要者は地場の中小事業者が中心となる が、商況の衰退から居住目的の個人の参入も認められる。顧客が郊外のＳＣやバイパス沿いの商業施設、ｅコマース市 場に推移しており、空店舗が増加し商況は低調で、近年は住宅地への転用を目的とした不動産業者の参入が散見される 状況にある。不動産市場が停滞しており、取引の中心価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸店舗も見られるが、商況は厳しい状況で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法の適用を見 送った。本件においては、主たる需要者である中小事業者等が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う 点を踏まえ、比準価格が高い説得力を有するものと判断し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大河原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石市の人口は減少傾向にあり、地域経済も 衰退傾向で、中長期的には地価下落基調で、 一部を除き、地価は下落基調に転じている。 郊外型商業施設等に客足が流れ、駅前を中心 とした旧来型商店街は空洞化が進み、人口減 少、高齢化、地域経済衰退に歯止めがかから ない状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％