令和8年1月15日　提出 白石 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白石 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白石市上久保３番４８ ｢上久保７－２｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 東7.5m市道 水道、下水 白石 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 １９８０年代後半に民間業者 により、開発造成が行われた 中規模程度の住宅団地 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 白石駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白石市の南部郊外の住宅地域で、当地域の南方ではスマートＩＣや工業団地の計画が進められている。今後利便 性の向上も期待されるが需要の高い地域ではない。当面の間、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石市内の住宅地域である。需要者の中心は地縁を有し、自己使用目的で住宅を購入する標準的な収入層 と考えられる。近隣地域の存する圏域全体としては、田町地区や東町地区でミニ開発による供給が見られるが、近年の 建築費の高騰から、需要及び供給ともに減少傾向である。対象標準地の存する上久保地区は中古物件の供給が中心であ るが、需要は少なく地価は微減で推移している。需要の中心となる価格帯は２５０㎡程度で４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は白石市郊外の住宅地域で、低層アパート・小規模貸家等も散見されるが、相続対策を目的とす るものが多く、不動産価格に見合う賃料を長期的に見込むことは困難であるため、収益還元法の適用は断念した。他方 、圏域内の取引は自用目的が中心で、これら取引事例に基づく比準価格は、不動産市場の実態を的確に反映し、高い説 得力が認められる。よって、典型的需要者の行動を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は回復基調にある一方、円安や人件費の 高騰、緊迫する世界情勢を背景に建築費の高 騰が続いている。建売住宅・注文住宅ともに 動きは鈍い。 地域の南方ではスマートＩＣや工業団地の計 画が進み、今後利便性の向上も期待されるが 需要の高い地域ではなく、地価は微減傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％