令和8年1月16日　提出 気仙沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   気仙沼 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 気仙沼市南郷１１番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 気仙沼 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主要な幹線道路に近い利便性 の良い住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 気仙沼駅南東方 2.5km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設の連担する幹線道路（東浜街道）背後の混在地域で、生活利便性は高いが、震災復興後の低迷する市内 の経済情勢を反映し、不動産需要は減退したままで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、旧気仙沼市内の平坦地などに展開される住宅地域の範囲である。需要者は、旧気仙沼市の中心 部や工業地域への通勤を目的とする個人などがその中心で、他所からの移住は少ない。幹線道路や商業施設に近く生活 利便性は高いが、２本の川に挟まれ冠水しやすいマイナス面もある。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地 で６００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の主体となる。よって代替性 を有する取引事例を基に試算した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。周辺で見ら れるアパートは土地所有者により建てられたものが中心で、収益物件を建築するために土地を取得することが前提とな る収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　気仙沼 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [102.0] 100 [123.8] [102.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水産関連業は低迷し、市内では、復興事業終 了後の「リバウンド下落」が見られる。 中心部に近く、幹線道路への接近性も良い利 便性の高い住宅地域。大雨時に冠水し易い難 点もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％