令和8年1月14日　提出 塩竈 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市北浜４丁目１５８番２ ｢北浜４－２－４｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、事務所、住宅 等が混在する商業地 域 北西20m国道 水道、ガス、下水 本塩釜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号沿いに形成された 商業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 本塩釜駅北東方 700m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域であるが繁華性に乏しく、今後は住宅地化が進む可能性が高い。商業地としての需要は弱含 みで住宅地としての潜在需要に支えられていくものと思料され、地価は横ばいから微増程度で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する 地元企業や個人事業主が中心である。一部では観光客も戻り人流は回復しつつあるが、行動習慣の変化が定着し、特に 繁華街の商況は厳しい状況が続いており、繁華性の乏しい地域では住宅地としての需要が中心となりつつある。画地規 模に統一性がなく、住宅地化も進んでいるため、需要の中心価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に店舗やアパート等も認められるが、新たな店舗集積が進まず賃貸市場は低迷しており、店舗用賃貸物件の賃料水 準を把握することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を十分に踏 まえたうえで市場に参加する傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本 件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [ 99.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部地域では観光客の入込みも見られるが、 物価高や人手不足等の影響から店舗経営環境 は悪化。出店は大手資本が中心で、個人経営 は厳しい商況。 店舗等の連坦性や集積度合いは低く、新規出 店は見られない。商業地としての画地規模が 小さいことから建売分譲も見られ、住宅地化 が進みつつある。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％