別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
塩竈 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.
鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩竈市本町８３番
｢本町３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ古くからの商
業地域		 南8.8m市道 水道、ガス、下水 本塩釜

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店等が連坦する古くから
の商業地域		 街

路		 ８．８ｍ市道 交通

施設		 本塩釜駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの酒蔵や商店等がみられる商業地域で、近年は観光客の入込みが好調。商業地として成熟しており、地
域内に特段の変動要因はない。供給が限定的であるため需給は拮抗し、地価は微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,270 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部またはその周辺における商業地域である。主たる需要者は、市内及び周辺市町の地元企業又は
個人事業者等である。観光客の入込みのある一部のエリアをのぞき、市内の商業地域はやや衰退傾向にある。商業地の
取引は少なく、画地規模等にもばらつきがあるため、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想定項目を含んでいる点に留意が必要である。本件においては、主たる需
要者は市内及び周辺市町の企業または個人事業主等である。以上より、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視
し、収益価格と比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.2]		 [100.0]
100		 45,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響はみられるが、個人消費は持ち
直しの動きがみられる。建築費は引き続き上
昇しており、金利上昇の影響も注視が必要で
ある。

古くからの商店街で観光客の入込みもみられ
る商業地域。供給が限定的であることから、
需給は概ね拮抗している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩竈 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
３０
-1003		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西（駅前広
場）市道、
北西22m、
角地
商業

(100,500)
b ２６１２０
２０
-1006		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２６１２０
４０
-48		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２６１２０
３０
-1060		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２６１２０
３０
-1069		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東9.5m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,087  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
61,157 		 100
[ 136.5]
44,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,800 
b (　           ) 
48,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,001 		 100
[ 103.0]
46,603 
46,600 
c (　           ) 
58,871  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
53,519 		 100
[  99.9]
53,573 
53,600 
d (　           ) 
34,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,800 		 100
[  83.3]
41,777 
41,800 
e (　           ) 
41,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,520 		 100
[  92.7]
43,711 
43,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



塩竈 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,997,096 
1,547,096 
5,450,000 
5,400,300 
49,700 		 （　0.9709）
48,254 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,096,682 円　　　　（　      5,270 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩竈 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   208 ㎡      7.6 m x   28.5 m  前面道路：市道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗・共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２・３階共同住宅：少人数世帯タイプ・平均専有面積約３６㎡） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域内の同種の建物としては標準的な仕様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
2,350 
239,700 		 6.0  1,438,200 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,680 
181,440 		 1.0  181,440 
1.0  181,440 

 3～ 3		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,690 
182,520 		 1.0  182,520 
1.0  182,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

603,660 		 1,802,160 
363,960 
⑨年額支払賃料        603,660 円　×　12ヶ月　＝　       7,243,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,243,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       362,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,881,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,802,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          25,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.50 ％ ）                   
          363,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2594　＝　          89,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,997,096 円　　　　（　        33,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,717 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩竈 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 352,500 円  　　　　     70,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 362,196 円  　　　        7,243,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      599,200 円  　　　　     70,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　     70,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,500 円  　　　　     70,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,547,096 円　（　　　　　　         7,438 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,400,300 円  
（　　　　　        25,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,997,096 円      
②総費用 1,547,096 円      
③純収益　①－② 5,450,000 円      
④建物等に帰属する純収益 5,400,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 48,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,096,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,270 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩竈 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩竈市本町８３番
 3706000209874-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
塩竈 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩竈 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.
鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩竈市本町８３番
｢本町３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ古くからの商
業地域		 南8.8m市道 水道、ガス、下水 本塩釜

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 本町通り沿いに小売店舗等が
建ち並ぶ旧来からの商業地域		 街

路		 ８．８ｍ市道 交通

施設		 本塩釜駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 本町通り沿いの旧来からの商業地域として成熟しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。住民・観
光客向けの店舗が混在しており、商業地需要は堅調、地価水準は緩やかに上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,560 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用を企図する地元法人や個
人事業主。当地域は、本町通り沿いに形成された商業地域であり、物販、銀行、病院等、住民・観光客等、多様な顧客
を対象とした店舗等が集積している。人流・商況は回復基調であり、観光業には明るさが見える。取得目的、画地規模
等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本町通り沿いの商業地域に存する。収益価格は賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は
、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。主たる需要者は、自己利用を企図する地
元法人や個人事業主。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩竈 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 45,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 塩竈市の商圏は利府・多賀城商圏に属する。
隣接市町への顧客流出は継続。観光客数は回
復傾向。


門前町の雰囲気を残す商業地域。多様な店舗
等が集積する。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩竈 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２０
３０
-1069		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東9.5m、
角地
商業

(100,400)
b ２６１２０
３０
-1060		 塩竈市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２６１２０
７０
-1030		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.3m市道
、北西3.2m、
角地
商業
一部準工業地域
(82,324)
d ２６１２０
７０
-1031		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西20.1m国
道、中間画地
商業

(90,400)
e ２６１２０
９０
-1044		 塩竈市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,520 		 100
[  86.8]
46,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,700 
b (　           ) 
34,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,800 		 100
[  78.8]
44,162 
44,200 
c (　           ) 
34,122  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.1]
33,096 		 100
[  73.3]
45,151 
45,200 
d (　           ) 
46,869  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,869 		 100
[  93.9]
49,914 
49,900 
e (　           ) 
28,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,520 		 100
[  61.9]
46,074 
46,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



塩竈 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,649,182 
1,478,107 
5,171,075 
5,109,220 
61,855 		 （　0.9709）
60,055 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,364,886 円　　　　（　      6,560 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩竈 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   208 ㎡      7.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗・共同住宅（１階店舗：フロア貸し、２・３階共同住宅：少人数世帯向け、賃貸面積３６㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域内の店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
2,243 
228,786 		 6.0  1,372,716 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,687 
182,196 		 2.0  364,392 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,687 
182,196 		 2.0  364,392 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

593,178 		 2,101,500 
0 
⑨年額支払賃料        593,178 円　×　12ヶ月　＝　       7,118,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,118,136 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       498,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,619,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,101,500 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.50 ％　＝　          29,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,649,182 円　　　　（　        31,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩竈 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,500 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 355,907 円  　　　        7,118,136　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,400 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,478,107 円　（　　　　　　         7,106 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,109,220 円  
（　　　　　        24,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,649,182 円      
②総費用 1,478,107 円      
③純収益　①－② 5,171,075 円      
④建物等に帰属する純収益 5,109,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 60,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,364,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,560 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩竈 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩竈市本町８３番
 3706000209874-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考