令和8年1月16日　提出 塩竈 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市東玉川町５９番１ ｢東玉川町８－２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼事務所 Ｓ3 中低層の店舗、営業 所等が建ち並ぶ駅前 商業地域 南18m市道 水道、ガス、下水 塩釜 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ塩釜駅に近接する近隣商 業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 塩釜駅東方 130m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 隣町の利府商圏の大型商業施設への顧客流出も見られるが、乗降客数が比較的多い基幹駅前の商店街で、コロナ 禍以降売上の回復も見られ、地価水準は横這いかやや上昇基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は塩竈市内の駅徒歩圏内の商店街的形態を有する商業地域一円と判定した。主たる需要 者層としては当地域に地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主が挙げられる。古くからの駅前商店街で大型商 業施設を有する利府商圏への顧客流出が見られるが、コロナ禍以降は売上回復基調にある。商業地としての取引は少な く、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 基幹駅前から顧客の導線がある近隣商業地域でテナントビル等が所在しているが、土地建物の価格に見合う適正な賃料 が収受されておらず、利回りの低下は見られるものの建築費高騰分を吸収できず収益価格はマイナスとなった。一方、 比準価格は、地域的な特性が類似する事例から説得力の高い価格として求められた。よって本件では、市場の実態を反 映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な物価上昇や金融資本市場の変動によ る景気下振れリスクはあるものの、雇用・所 得環境の改善や各種政策の効果により景気は 回復基調である。 地域の基幹駅前の古くからの商店街でコロナ 禍以降売上は回復基調で地場の事業者等によ る引合いが見られ、商業地の需要はやや上昇 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％