令和8年1月13日　提出 塩竈 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 5-2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市尾島町２０番４ ｢尾島町１６－１４｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 事務所 ＲＣ4 中層事務所、低層小 売店舗が建ち並ぶ商 業地域 北東15m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 本塩釜駅に近く、店舗、事務 所等が建ち並ぶ旧来からの商 業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅南東方 280m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 本塩釜駅に近い旧来からの商業地域として成熟しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。市中心部 に位置することから多様な用途が想定され、商業地需給は概ね均衡、地価水準は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用を企図する地元法人や個 人事業主。当地域は、本塩釜駅に近い市中心部の商業地域であることから、店舗・事務所等、多様な取引が想定される 他、立地に着目し、住宅としての需要も見られる。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の 中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 塩竈市中心部の商業地域に存する。当地域で多い飲食業の商況は回復途上であり賃貸需要は低調、建築費の上昇が続く 中、土地に帰属する純収益の確保が困難なため、収益価格は試算できなかった。本件においては、現実の不動産市場に おける売買事例に基づき試算されており実証的な比準価格を採用し、同一需給圏内の市場動向も検討し、鑑定評価額を 上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩竈市の商圏は利府・多賀城商圏に属する。 隣接市町への顧客流出は継続。観光客数は回 復傾向。 本塩釜駅に近い中心商業地域。飲食業は回復 途上だが、立地に着目した多様な用途が見ら れる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％