令和8年1月14日　提出 塩竈 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -10 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市新浜町２丁目１４９番８２外 ｢新浜町２－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 工場兼住宅 Ｓ2 事業所、工場、一般 住宅等が混在する地 域 西15m市道 水道、下水 東塩釜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 水産加工団地背後において工 業用途も混在する住宅地域 街 路 基準方位北、１５ｍ 市道 交通 施設 東塩釜駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水産加工工場等が建ち並ぶ工業地域に近接する熟成した住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。 生活利便性の向上に着目した需要が認められ、地価は横ばいから微増程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市内の住宅地域一帯。主たる需要者は市内の居住者が中心であるが、特に水産加工関連に従事する 個人が多い。丘陵地が大部分を占める塩竈市内において平坦部の住宅地は希少であるが、沿岸部は工業用途が混在して おり住環境の面で選好性が別れる。近年は市北東部の国道４５号沿いに店舗集積が見られ、周辺地域の生活利便性が向 上している。土地は２５０㎡で５００～６００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自己使用不動産が取引の中心となっており新規供給は殆どなく、収益還元 法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象標準地と代替性のある多数の 取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準 とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築費上昇等の影響から住宅需要 は減退傾向。地域・物件の選別が進み、一部 の利便性・住環境良好な地域を除き需給バラ ンスは悪化。 周辺に工業用途も混在し、住環境は劣る地域 であるが、近隣に大型店舗の出店が見られる など生活利便性が向上しており、立地条件が 見直されている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％