令和8年1月16日　提出 塩竈 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -8 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市楓町３丁目６４番１９２ ｢楓町３－７－９｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.1m市道 水道、ガス、下水 東塩釜 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に開発造成 が行われた計画人口１千人弱 の丘陵性造成団地 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 東塩釜駅北方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 標高２０～２５ｍの定高性を有した低丘陵地高台部に展開する造成団地。塩竈市内では区画整然とし品等良好な 住宅地の供給が限られているため、需給は概ね安定しており、地価は今後も横ばい基調で推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩竈市のほか、利府・多賀城等の造成団地一円に及ぶが、このうち塩竈市の高台上に形成された住宅団地 の代替性が高い。利府・多賀城等の造成団地は他地域からの転入者も多いが、塩竈市の場合は同市世帯による分家等が 多いといった特徴が認められる。平場の限られた塩竈市では既成造成団地からの新規供給は限られるため、近年、需給 均衡が維持される傾向にある。更地価格は７０坪程度の画地で１千～１千３百万円程度の相場が形成される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅主体の造成団地となり、アパート等は乏しく、経済合理性に適う賃貸経営を想定することは困難な ため、収益還元法の適用は見送った。他方、試算価格として得られた比準価格の精度を再吟味し、採用事例の代替性や 試算過程を批判的に再検討した結果、比準価格は市場の実態を適切に反映したものと認められるため、代表標準地より 規準した価格との均衡性にも留意して、これを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 77.5] [100.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済低迷に加え、建築費高騰の影響より 、買手の慎重姿勢は強まりつつあるが、塩竈 市内の品等良好な住宅地域は需給は安定的に 推移する見込み。 利府・多賀城・仙台等に流出せず、市内で品 等良好な住宅用地を求める層が存在するため 、今後も当該地域に対する引き合いは堅調に 推移すると予測。 ７０坪の画地規模は地域において概ね標準的 であるが、地価及び建築費の高騰を受け、実 需層が総額の抑制された物件を求める傾向が 強まりつつある。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％