令和8年1月14日　提出 塩竈 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市舟入２丁目５番１３２ ｢舟入２－１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東部の緩傾斜地に位置す る既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しているが、県道仙台塩釜線沿いに新規出店が続いており、その背後では小規模ながら宅地 開発も見られることから、利便性の向上とともに地域的選好性の高まりが期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩竈市南部の住宅地域を中心に、隣接する多賀城市の一部を含む。主たる需要者は、市内の一次取得者 層である。市内の大部分が起伏のある丘陵地となっており、街区街路が雑然とした住宅地域が多く、当該圏域も傾斜地 勢の住宅地域が多く形成されている。需要者による地域の選別が進んでおり、条件の良否による取引価格の乖離が大き い。土地は２００㎡で７００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域にあり、アパート等の新規供給は限定的なことから新築の適正賃料水準を把 握することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で 、対象標準地と代替性のある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する 。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [101.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や建築費上昇等の影響から住宅需要 は減退傾向。地域・物件の選別が進み、一部 の利便性・住環境良好な地域を除き需給バラ ンスは悪化。 傾斜地勢上にある既成住宅地域。県道仙台塩 釜線沿いに店舗出店が続いており、地域の利 便性も向上し、周辺では宅地開発も見られる 。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％